适度放松拿地门槛 ， 预计将降低流拍率 。
【第三轮土拍的变与不变！ ｜ 楼市】11月24日 ， 苏州启动第三轮土地拍卖 。 首个拍卖日 ， 8宗地块全部出让 ， 仅2宗溢价成交 ， 总成交价120.64亿元 。
截至目前 ， 据笔者不完全统计 ， 北京、杭州、上海、深圳等15个城市公布第三轮土地拍卖信息 。 其中 ， 无锡已完成第三轮土拍 ， 无流拍 ， 总体溢价率为0.05% ， 平稳收官 。 整体而言 ， 与第二轮集中供地相比 ， 第三轮集中供地已经从出让细则、供应规模、供应结构三个维度进行了调整 。
第一 ， 降低保证金比例 ， 延长土地款支付周期 。 比如 ， 成都、无锡、济南、苏州等城市均下调了保证金比例 。 苏州将保证金比例从第二轮集中出让的30%-50%全部下调至30% ， 并将土地出让金首付款比例由之前的60%降至50% 。 广州部分地块取消了一个月内一次性付清全款的要求 ， 允许最长六个月内付清 。 南京、杭州在第三批集中供地规则中明确放宽房企拿地资质 ， 由一级或二级降至为三级 。 深圳在配建要求方面进行调整 ， 将第二批集中供地规则中的“全年期自持的租赁住房”的配建要求调整为“可售公共住房” 。
无论是放宽参与土拍房企的资质、调整保证金缴纳比例 ， 还是延长土地款支付周期 ， 聚焦要点都是进一步降低开发商资金占用成本 ， 缓解房企现金流压力 ， 提升拿地积极性 ， 从源头保持房地产投资稳健 。
第二 ， 加大土地出让规模 。 从历史数据来看 ， 鉴于每年“金九银十”房企回款较高 ， 接下来的两个月一般是土地成交高峰 。 一是由于各地为了完成年度任务 ， 四季度一般会加大土地供应；二是房企年尾在销售端“储粮”丰沛 ， 买地较为积极 。
从当前已发布的第三轮集中供地信息来看 ， 多数城市加大了土地供应规模 ， 且扩容供应力度较大 。 如深圳、苏州、南京、上海、济南与合肥的第三轮集中供地规划建筑面积 ， 与第二轮相比实现100%以上的增长 。 苏州的土地供应增长率更是高达184.2% 。 或许 ， 前两轮土地出让过程中 ， 流拍地块及中止拍卖地块较多 ， 导致最后一轮供应力度加大 ， 预计后续多个城市会大概率提升第三次集中供地力度 。
第三 ， 释放更多优质地块 ， 提高房企拿地积极性 。 土地红利时代下 ， 一个城市的核心区优质地块通常都是地王和高价地的“胚子” ， 更是开发商争相举牌的标的 。 地段决定利润以及销售速度 ， 当下亦是房企看重的投资铁律 。
从目前公布的第三次集中供地信息来看 ， 成都、合肥、苏州、深圳与杭州等城市核心区的供应规模均有明显增加 。 以杭州为例 ， 最受房企追捧的拱墅区桥西拱宸桥单元GS0609-12地块 ， 申请勾地的房企达到10家 。 另有浙江本地房企在第三批集中供地中合计报名10宗土地 。
有业内人士算过一笔账 ， 即便有些土地按照最高溢价率上限成交 ， 净利润率仍旧有约10%的空间 。 显然 ， 相比第一次集中拍地 ， 某房企拿地后高呼只有2%净利率而言 ， 预留了房企盈利空间 ， 自然提高其拿地积极性 。
种种迹象显示 ， 与前两次集中拍地不同的是 ， 第三轮土地集中供应进行了细致的调整 ， 适度放松拿地门槛 ， 预计将降低流拍率 。 但细则的变化背后 ， 控制溢价率、防止土地金融化、杜绝炒高地价的主旋律仍未动摇！
本文来自微信公众号“证券日报之声”（ID:securitiesdaily） ， 作者：王丽新 ， 36氪经授权发布 。

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