----未来3-5年 ， 房价是涨还是跌？看过楼市“众生相” ， 答案渐渐清晰//----

----未来3-5年 ， 房价是涨还是跌？看过楼市“众生相” ， 答案渐渐清晰//----

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如果往前数2-3年 ， 基于房价只涨不跌的事实 ， 大家关心的是如何凑钱买房 ， 甚至多囤几套房子 。 两三年后的今天 ， 经历数百次大大小小的调控后 ， 房价只涨不跌的神话被打破 ， 人们的房价预期随之也发生了转变 ， 无论是已经买房 ， 还是考虑买房 ， 大家关心的问题变了：未来3-5年 ， 房价还能只涨不跌吗？现阶段 ， 大家都在观望中纠结 ， 对刚需而言 ， 如果不买房 ， 怕后来更加买不起 ， 这一点已深有体会；如果买房 ， 那万一房价跌了怎么办？对投资客来说 ， 房价涨跌直接关系到是赚是赔 。 其实 ， 这些纠结都是人之常情 。 但话说回来 ， 虽然楼市走向错综复杂 ， 但归根结底来说主要是受到政策面和大环境的影响 。 因此 ， 要回答房价“向上还是向下” ， 还是要从这些因素入手 。

首先 ， 我们看看当前的楼市形势

众所周知 ， 二手房房价变动更能反映真实市场 。 据国家统计局70城房价数据统计 ， 7月有多达20个城市的二手房环比下跌 ， 包括天津、济南、石家庄在内 。 笔者认为 ， 虽然8、9月的数据还没发布 ， 但二手房下跌城市数量大概率会增加 ， 因为进入8月以来 ， 国家明确不再把房地产作为短期刺激经济的手段 ， 观望情绪进一步浓厚 ， 9月又迎来打折促销潮 ， 必然会进一步影响成交及房价 。 此外 ， 根据诸葛找房最新统计 ， 2019年第36周（9.2-9.8）百城二手房市场均价15067元/平方米 ， 环比微涨0.03% 。 具体来看 ， 50城下跌 ， 47城上涨 ， 3城持平 ， 其中一线二手住宅环比下跌0.03% ， 二线环比下跌0.02% ， 三四线环比上涨0.01% 。

通过两组数据看 ， 目前楼市整体降温 ， 虽有分化 ， 但涨跌幅度明显收窄 。 不过 ， 数据总归是冰冷的数字堆砌 ， 对购房者而言 ， 对楼市变化的感受更直观一些 。 根据笔者多次踩盘看 ， 目前多数城市降温明显 ， 特别是经历了国家明确定调、房贷利率上浮、信贷政策收紧之后 ， 市场陷入“买不起卖不掉”的怪圈 。 虽然迎来“金九银十” ， 而且各地也降价声四起 ， 但实质性的降价现象并没有明显出现 ， 开发商也有点“光打雷不下雨”的意思 。 那么 ， 目前楼市“众生”到底是带着怎样的心态看待房地产呢？笔者认为 ， 未来3-5年 ， 房价到底“向上还是向下”主要受开发商、购房者以及主管部门“态度”的影响 。

其次 ， 我们看看楼市“三方”的态度

从开发商的态度来看 ， 现阶段更重视企业安全与现金流的掌控 。 3、4月份的时候 ， 由于融资环境改善 ， 不少房企纷纷补仓 ， 随着5、6月份调控收紧 ， 开发商拿地热情下降 ， 7、8月份银保监会多次出手加大对信贷的监管力度 ， 不仅购房意愿下滑 ， 房企也纷纷调整拿地策略 ， 融创、富力等龙头房企均表示下半年暂停拿地 。 笔者认为 ， 未来4个月 ， 开发商大概率会通过降价促销来缓解资金和销售压力 ， 比如恒大早早就打起了“价格战” ， 通过加速抢跑来抢占客源 。

对此 ， 新城控股集团有限公司副总裁欧阳捷直言 ， 开发商不应该再奢望未来的市场还会有高增长 ， 未来应该在保证产品和服务品质的同时 ， 继续坚持资金高周转策略 ， 加快资金回笼 ， 确保企业现金流安全 。 笔者认为 ， 房地产高速增长的阶段过去了 ， 现阶段掌握“现金流”比谋求“利润率”更加重要 ， 特别是在国家收紧房地产信贷的情况下 ， 通过加快销售来回笼资金无疑是最稳妥的办法 。