----公寓可落户 ， 今年最有诚意的调控 ， 必须给长沙点赞//----

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公寓这种房子 ， 关心房地产的人应该都非常熟悉 。 最近长沙公寓落户的消息 ， 引起大家的关注 。 源于一份“市长信箱”的回复 。 长沙市公安局在回复中明确：只要你有公寓的购房合同或产权证 ， 全家都可以落户长沙 。

公寓 ， 一般盖在商业用地和综合用地上 ， 前者土地使用年限是40年 ， 后者是50年 。 综合用地稍微复杂一点 ， 一般有两种情况 。 第一种是不动产有多种用途 ， 但使用者只有一个；第二种是多种用途的不动产可以分割 ， 但产权分为多人或单位 ， 比如一栋建筑 ， 下面是底商 ， 上面是住宅的建筑 。

对于公寓 ， 除了40年 ， 还有一种70年的 ， 70年之所以被定义为公寓 ， 往往是因为光照时间达不到住宅的标准 ， 但用地仍然属于住宅用地 ， 所以衍生出这种70年产权的公寓 。 需要明确的是它名义上属于公寓 ， 但根据土地性质 ， 仍然属于住宅 ， 落户是没问题的 。

今天我们要聊的 ， 就是纯粹的40年或50年产权的公寓 。 由于土地性质的缘故 ， 绝大部分城市都是不接受户口落在公寓上的 。 实际上 ， 由于住宅调控不断加码 ， 大量上马公寓项目成为开发商抵御调控稳住营收的重要方式 。

过去的四五年中 ， 公寓这种产品在一二线城市的供应量迅速增加 ， 虽然是商业不可落户 ， 还有居住成本偏高 ， 单价偏高等种种缺点 ， 但开发商们非常懂得市场 ， 知道公寓应该卖给谁 。

比如2016-2017年 ， 北京公寓产品最火的时候 ， 不少搭配在住宅项目中 ， 虽然地段较远 ， 但也紧挨着地铁布局 ， 单价虽高 ， 但户型极小 ， 总价门槛不高 ， 对于着急买房的刚需来说还是有吸引力的 ， 而且对于投资客也非常有吸引力 ， 户型小不限购好出租 ， 更有很多刚需愿意接盘 。

只不过由于公寓产品蔓延过快 ， 变相削弱了住宅调控的效果 ， 最后北京上海深圳广州等城市开始调控公寓 。 限制个人购买公寓 ， 企业购买的公寓不得交易给个人 ， 公寓产品的设计不得仿住宅样式 ， 不得分割等等 。 自此 ， 公寓市场明显降温 ， 北京的二手房市场 ， 中介已经基本不会代理公寓 ， 公寓价格远低于同地段住宅 ， 除了出租 ， 交易价值非常低 ， 普通刚需已经不再愿意购买 ， 投资客亏损的也不少 。

以上聊了一些公寓产品的过往 ， 回到长沙公寓落户这件事上 ， 为什么大部分城市都不敢动 ， 甚至从未想过买公寓可落户这回事 ， 而长沙却敢开这个口子呢？

我们要明白一个主线逻辑：放松都是因为楼市有下行压力 ， 收紧都是因为楼市过热 。 长沙也大抵如此 。

那么长沙市场的公寓到底表现如何？

长沙公寓的崛起也是因为住宅的限购 ， 长沙房价在二线城市当中属于洼地 ， 但长沙限购还算即使 ， 住宅价格没能疯涨 ， 但价格洼地仍在 ， 投资需求仍在 ， 开发商显然清楚投资需求 ， 转而开发公寓产品 ， 后续实际表现也印证了开发商的判断 。 2017年开始 ， 长沙公寓市场成交量达到了97万平米 ， 一度供不应求 ， 价格破万 。 到了2018年 ， 公寓供应量更是达到了160万平米 ， 成交量也达到了120万平米 。

各大开发商都试图通过公寓打开销售局面 ， 结果呢 ， 公寓盖得越来越像住宅 ， 有的更是超出住宅的规格 ， 这在面积上表现得最为明显 ， 最早也是30-50平米的开间 ， 现在已经出现了450平米甚至超过1300平米的超大型公寓 ， 令人瞠目 。

对于二线城市来说 ， 公寓产品的井喷 ， 至少会带来三个重大问题 。