----十年后 ， 房子会变成“金屋”还是“草屋”？内行道出“7字”金句//----

"multi_version":false最近的楼市 ， 争论、分歧的味道 ， 变得越来越浓 。

不说别的 ， 单单笔者一篇阐述新房成交量变化的文章下 ， 不少朋友的观点便出现了极大差异 。

有人说 ， 光看到了报道里其他城市“量价齐跌” ， 唯独自己这个县级市 ， 今天才开一楼盘就直接宣布“清盘” ， 早在三天之前就没房子了 ， 去年9月份的新楼盘单价8600 ， 同样的位置 ， 今年就涨到了9800-11800 ， 抢房的人一茬接一茬 。

还有人说 ， 身处某新一线城市的四环远郊 ， 特价房层出不穷 ， 精装改毛坯、大户型送车位、首付分期招数一个接一个 ， 新盘扎堆入市 ， 购房者观望情绪异常浓厚 ， 仅仅最近两个月时间 ， 单价起码降了1000左右 。

为什么购房者的感受出现如此大差异呢？

道理很简单 ， 是因为近几年的楼市 ， 呈现出了典型的“分化”特征 ， 不再是以前我们熟悉的“普涨普跌”模式 。

比如 ， 京沪深与二线城市表现不同 ， 长三角、珠三角与中西部表现有差异 ， 哪怕同属三四线楼市 ， 也会因为区位、人口、商业等诸多因素 ， 房价出现走势不一致的情况 。

因此 ， 更深层次的问题是：分化趋势下 ， 10年后的房子 ， 会变成“金屋”还是“草屋”？哪些城市会“后来居上” ， 哪些地方“难有起色”？

笔者认为 ， 这要从以下三个方面展开分析 。

第一 ， 各城市群、各能级城市的人口流向 。

每个城市的人口和供地规模都不同 ， 它们的房价“禀赋”也不会相同 。 人口流入的越多 ， 周边区域的房价越坚挺 。

比如 ， 23个千万级大都市圈人口流动分化趋势明显 ， 当前京津、深莞惠、广佛肇、厦漳泉、长株潭、重庆等都市圈常住人口、户籍人口、小学生增长居前 ， 苏锡常、南京等都市圈常住人口流入虽然放缓、但户籍人口和小学生依然明显流入 。

这些地方有个共同特征 ， 即多个大城市形成“以点带面”的网状结构 ， 不是单一的龙头城市引领 ， 比如环京的燕郊、固安 ， 环沪的昆山、嘉兴 ， 环深的珠海、中山 ， 虽然这些地方的房价经过了这些年的炒作 ， 已有“高估”的迹象 ， 但在常住人口持续增加的前提下 ， 房价下降会有一定的“安全边际” 。

也就是说 ， 越是靠近核心城市群 ， 房子变成“金屋”的可能性越大 ， 越是“偏安一隅” ， 远在核心城市数百公里之外的“资源型”城市 ， 越有可能变成“草屋” 。

第二 ， 看各地房子本身的“估值”贵不贵 。

何为房子的“估值”？经济学家姜超有个非常形象的计算方法 。

以租售比为例 ， 主要是看房价和租金之间的关系 ， 相当于资本市场的“市盈率” 。 意思是刨除掉买卖的话 ， 持有房产大概多久能收回成本 。 根据中原地产的数据 ， 北上广深四大一线城市在2008年初的租金回报率均值为3.5% ， 到2018年末 ， 这个数字已经降至1.6% 。

如果将租金回报率倒过来看 ， 房价租金比就可以看做是楼市的“估值” ， 按此计算 ， 2008年一线楼市的估值为大约是29倍 ， 而到了2018年末 ， 已经飙升到了62倍！这一水平 ， 处于过去10年的最高点附近 。

京沪广深尚且如此 ， 其他地方的房价高估程度 ， 也就不言而喻了 。

因此 ， 我们以房屋租售比、房价收入比为标准 ， 衡量各个城市的“估值” ， 租金回报率越高 ， 写字楼空置率越低 ， 证明10年后房子变成“金屋”的可能性就越大 ， 当然 ， 京沪广深因为其独特的城市地位 ， 加上稀缺的资源 ， 不能简单套用这个公式 ， 但对那些二三线城市来说 ， 房价收入比越低 ， 同时人口能保持持续流入的城市 ， 也会同样保值 。