第三 ， 看货币流通增速的变化 ， 会不会继续流入楼市 。

为什么要看货币增速呢？与房价有什么关系？

数据显示 ， 从2007年到2017年 ， M2（流通中货币）的均值增速为15% ， 同期房价上涨的幅度也趋近于这个速度 ， 也就是说 ， 人们把房产当成了金融投机品 ， 而不是用来居住的消费品 。

也就是说 ， 流通中不断增加的货币 ， 按年均15%的增速来看 ， 都被“吸纳”到了房地产之中 。

在前段时间举行的博鳌房地产论坛上 ， 东方证券经济学家邵宇的话很有意思：这么多年 ， 我们赚钱的方式无非就是三种 ， 挣经济增长的钱、挣货币供应的钱 ， 实在不行还可以挣隔壁老王的钱 。

邵宇称 ， 房地产的优势在于把经济增长的钱挣了 ， 把流动性的钱也挣了 ， 还把隔壁老王的钱挣了 ， 所以是一种风口自然积累的表现 。 据他统计 ， 中国现在的房地产总市值65万亿美金 ， 相当于450万亿人民币 。

专家说的很直白 ， 买房 ， 挣的就是货币供应的钱、货币流动性的钱 。

但是 ， 今年央行发布了LPR新规 ， 以后房贷利率不再参考基准利率 ， 开始参考5年期LPR ， 这也就意味着 ， 以后的楼市 ， 会和实体经济“泾渭分明” ， 银行的资金更多向制造业、新经济去倾斜 ， 唯独楼市 ， 资金会“绕着走” ， 不再重复过去M2增长进入房地产的情况 。

因此 ， 在LPR新规落地后 ， 未来10年 ， 楼市会保持“稳中有降”的态势 ， 现在已经变成“草屋”的区域 ， 未来依旧难有起色 ， 现在是“金屋”的城市 ， 以后会逐步褪色 。

针对这个问题 ， 有专家用“金句”做出了辩证的分析 。

近日 ， 中泰证券宏观分析师梁中华发文指出 ， 从投资的角度来看 ， 如果房价不上涨、甚至说房价涨幅小的话 ， 持有房产每天都在亏钱 。 比如上海市持有房产的总成本有将近9% ， 而收益只有1.2%都不到 。 当前至少有一半以上的城市 ， 持有房产已经开始亏钱 。

这种特征 ， 梁中华用“7字”金句总结：房子在悄悄亏钱 。

内行人道出的规律 ， 极有可能会成为下一步楼市演变的方向 ， 不管“金屋”还是“草屋” ， 哪怕房价一直维持高位 ， 持有房产的后果 ， 就是“悄悄”亏钱 。

10年时间 ， 对每一位购房者来说只是转瞬 ， 对楼市来说却意味着“沧海桑田” ， 只有回归理性的置业理性 ， 才能跳出对房价涨跌的困惑 ， 自住就买 ， 投机要回避 ， 量力而行 ， 这些朴素的规则 ， 才是真正的大势 。