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最近 ， 一个叔叔给我说了他3年前买的商铺 ， 情况是这样的：7、8年前 ， 我叔叔在我老家县城买了一个商铺 ， 当时花了30多万 ， 后来租金上涨了不少 ， 也升值了不少 ， 所以叔叔觉得商铺投资确实很不错 。 3年前 ， 叔叔听一个朋友的推荐 ， 在成都买了一个商铺 ， 商铺位于成都的北边新都区 ， 了解成都的人就知道成都北边发展相对来说是要差一些的 ， 叔叔买的商铺在三环外 ， 位置不怎么样 ， 但是开发商宣传得很好 ， 以后会打造专业市场 ， 而且商铺价格相对比较便宜 ， 所以叔叔首付70万买了一个140万、60多平的商铺 ， 商铺单价只需2万多 。 但是等到交铺后 ， 开发商承诺的打造专业市场 ， 却一直没有打造起来 ， 入驻的商家特别少 ， 到现在基本上的商铺都是空置的 ， 叔叔的商铺自交铺以来 ， 就没租出去过 ， 想要亏点钱卖掉也无人问津 ， 现在每月还在还房贷 ， 可以说商铺真的成了“伤铺” 。 那么现在的商铺还能买吗？

现在商铺投资变得越来越难已经成为了普遍现象 ， 现在大多的商铺投资回报率都不理想 ， 现在商铺主要面临以下几种问题 ， 这几个问题将持续影响商铺的投资回报率 。

商场越来越多

最近几年 ， 商场的数量在持续增多 ， 一个区域有几个商场的情况很多 ， 不像以前 ， 想要逛一个大型商场需要去比较远的地方 ， 现在在家门口就可以逛商场 。 现在的商场能满足大部分人的消费：百货、超市、娱乐等应有尽有 ， 虽然现在商场之间的竞争也很大 ， 但是商场比街边的商铺还是要好多 。 商场的增多 ， 直接影响了住宅底商和社区商铺的生意 ， 现在还有多少人去逛街边的商铺？

很多区域商铺已经过量

近10来年 ， 城市的变化是很大的 ， 城市规模扩大了很多 ， 以前的郊区变成了主城区 ， 以前的空地变成了新城 ， 这些年建了很多的房子 ， 也建了很多的商铺 。 现在很多区域的商铺已经开始过量 ， 主要是很多楼盘都在修建住宅底商 ， 而且数量较多 ， 一条街上可能全是商铺 ， 但是消费人群却较少 ， 根本养不活这么多的商铺 ， 所以就容易出现商铺空置租不出去 ， 或者经常出现商铺转让的情况 。

网购对实体商铺的影响越来越大

10年以前 ， 可能没多少人了解网购 ， 2008年全国电商交易额为3.14万亿 ， 2018年全国电商交易额已增长至31.63万亿 ， 2018年中国移动电商用户规模达5.1亿人 ， 根据这些数据大家就能看出现在电商的规模了 。 现在网购已经成为了很多人的购物习惯 ， 他们可能大部分东西都在网上购买 ， 很少再去实体商铺购物 ， 而在10年前 ， 大部分人买东西都在实体商铺购物 ， 所以这个差别是很大的 。 电商交易额不是凭空多出来的 ， 而是从实体商铺“抢”来的 ， 在目前看来 ， 电商还在往更大的规模发展 ， 随着时代的进步 ， 选择网购的人可能还会持续增加 ， 电商交易额很大可能会持续增长 。 电商对实体商铺的冲击越来越大 。

商铺转让税率很高

投资商铺主要有两种考虑 ， 一种是赚取租金回报 ， 另一种是赚取升值 。 要想赚取升值肯定是需要卖掉商铺才行 ， 商铺的过户和住宅的过户差别很大 ， 商铺过户的税种更多 ， 税率也更高 。 现在部分城市商铺的过户税率高达20%以上 ， 100万的商铺可能需要交20万的税费 ， 如果税费让买方交 ， 相信没多少人愿意的 ， 如果税费由房东交 ， 这样无疑让自己赚得更少 。 所以现在二手商铺要想出售是比较困难的 ， 一是总体回报率不高 ， 吸引不了投资者 ， 而是过户税费高 ， 进一步压缩了投资回报率 。