----楼市开始“煮饺子”！发生了“三件事” ， 十年来首次 ， 非比寻常//----

经常有朋友问 ， 分析房地产市场 ， 需要知道哪些知识？

这个问题不太好回答 ， 往大了说 ， 从人口、生育率到经济结构 ， 从购房理念变化到城市群变迁 ， 从平房 ， 多层到高层住宅 ， 都要有所涉猎 。

往小了说 ， 几个最关键的指标更要明白 ， 比如房地产投资额、住宅销售面积、房企拿地面积 。

投资越多 ， 说明涌入楼市中的“真金白银”越多 ， 销售面积越高 ， 说明不缺来自购房者的人气 ， 拿地面积越多 ， 意味着房企对后市非常看好 。

值得注意的是 ， 八月份 ， 这三个指标全线走低 。

统计局数据显示：1-7月份 ， 全国房地产开发投资同比增长10.6% ， 已持续四个月回落；商品房销售面积同比下降1.3% ， 持续6个月负增长；开发企业土地购置面积与新开工面积同比增速均呈现下滑 ， 其中新开工面积已持续下滑4个月 ， 购置土地面积降幅由收窄转为扩大 。

如同楼市开始“煮饺子”一般 ， 这三个关键指标 ， 一个接一个的“下到锅里” ， 被煮的“滚瓜烂熟” 。

除此之外 ， 楼市还发生了“三件事” ， 或者说 ， 八月份 ， 有三个消息接踵而至 ， 也像“煮饺子”一般 ， 令人目不暇接 。

第一 ， 土地流拍重现 ， “高地价时代”一去不复返 。

根据中指院等机构的统计 ， 最近2年土地流拍的数量持续增加 。 就重点城市而言 ， 2018年全年有1808块土地流拍 ， 同比增长93.6% 。 2019年上半年 ， 一二三线重点城市则共有2086块土地流拍 。

有心人应该还记得 ， 在去年 ， 同样也是八月份 ， 各线城市的土地流拍潮蔓延 ， 随后在“金九银十”的时间 ， 楼盘降价大潮同时开启 ， 可以说 ， 土地流拍正是房地产由强转弱的重要标志 。

除了流拍之外 ， 在2019年 ， 前十大高价地块的溢价率皆低于46% ， 2019年也是诞生百亿元地块最少的年份 ， 目前仅为1块 。 而在2016-2018年 ， 分别有8块、2块和5块 。

不光是地王数量减少 ， 热点城市分布数量也在下降 ， 比如 ， 分布在北京的总价前100地块 ， 在2017年曾一度高达28个；上海方面 ， 则从2018年的13个降至目前的5个 。

看得出来 ， 溢价率走低 ， 底价拿地 ， 地王减少 ， 楼市已经摆脱了“高地价”的束缚 。

第二 ， 房企为了加快回款 ， 不得不降价 。

最近 ， 不少人都被一二线城市个别楼盘降价“刷屏”了 。

八月中旬 ， 广州番禺某盘率先大降价 ， 最高直降10000元/㎡ ， 两天跌了6000元/㎡ 。 南京地价降温、二手房成交量持续下滑 。

合肥高价盘加剧降价 ， 新站、庐阳、包河都在降 ， 最高降4536元/㎡；苏州新政之后 ， 二手房市场更是雪上加霜；常州多家品牌楼盘特价房重现江湖 ， 更有纯新盘还未上市 ， 优惠就已出来了 。

正如广州远郊某知名楼盘老总所言 ， 这是为了加快回笼资金的无奈之举 ， 项目当初定价过高 ， 在调控收紧、地市遇冷、资金面紧张的氛围下 ， 开发商要想补充新鲜的血液 ， 就必须要把旗下的楼盘一降再降 ， 否则难以讨得购房者的欢心 。

第三 ， 40个城市土地库存继续上行 。

据《经济参考报》近日报道 ， 易居房地产研究院同日公布的《2019年7月40城土地库存报告》显示 ， 目前40城土地库存面积仍处于上行趋势中 。 截至7月底 ， 易居方面监测的40个城市土地库存面积为71005万平方米 ， 环比增长3.9% ， 同比增长13% 。