房师按

8月立秋 ， 半年报的季节 。 一叶知秋 ， 半年报知兴衰 。 、

半年报发完就是金九银十 ， 它既是上半年的总结 ， 也是下半年的总动员 ， 这方面尤胜年报 。

如何解读半年报 ， 在那些靓丽财报数据下面 ， 隐藏着哪些秘辛？企业上半年的布局 ， 如何影响下半年的走向？这些投资者关心的问题 ， 也是無房(xinwufang007）半年报系列试图回答的 。

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房地产企业 ， 简称房企 ， 中国99家百强房企都认这个名字 ， 只有一家不买账 。

华夏幸福 ， 作为一家非典型房地产企业 ， 去掉“房”字后 ， 也就不能简称房企了 。

8月16日晚 ， 华夏幸福发布2019年半年报 ， 报告期内华夏幸福84%的融资来自非房地产项目 。

从这个数据来看 ， 华夏幸福的确可以不叫房企 。

当别的房企还在利用房地产项目抵押担保融资时 ， 华夏幸福基于产业新城业务的非房融资独树一帜 。

过去五年 ， 华夏幸福归属上市公司股东的净利润年复合增长率达到35% ， 充分展现了华夏幸福产业新城模式的强劲生命力 。

如今宏观调控就像孙悟空头上的紧箍圈一样 ， 只会越收越紧 ， 房地产项目融资走上了蜀道难 ， 在这样的市场环境中 ， 华夏幸福产业新城模式展现的生命力尤为可贵 。

过去十多年来 ， 华夏幸福一直定位自己是产业新城运营商 ， 直到2019年才改称综合性资产管理平台 ， 产业新城变化为其业务模块中的重要一块 。

在房师看来 ， 这并非削弱了产业新城的重要性 ， 而是引入新业务补上了其投入大回报周期长的短板 ， 再加上宏观政策的历史性变化 ， 房地产业务逐渐偏离中国经济主航道 ， 产业新城PPP模式也就翻过序章 ， 揭开了正文 。

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企业年报或季报 ， 整套财务报表包括利润表、资产负债表、现金流量表 ， 大多数人会首先看利润表 ， 而且大部分时间用在分析利润表上 ， 有些人甚至会只看利润表 。 而经验丰富的专业投资者却会用很多时间来分析资产负债表 。 巴菲特说：

我比大多数人更关注公司的资产负债表 。

因为利润表反映的是公司的短期盈利能力 ， 影响股价暂时的涨跌 。 而资产负债表反映的是支撑公司长期发展的财务实力 ， 决定公司的生存 ， 影响大股东或长期投资者的财富 。

如果说利润表是水 ， 那么资产负债表就是山；如果说利润表是肉 ， 那么资产负债表就是骨 。

半年报显示 ， 2019年上半年 ， 华夏幸福归属于上市公司股东净利润84.8亿元 ， 同比增长22.4%；营业收入387.3亿元 ， 同比增长10.7%；总资产4570.7亿元 ， 同比增长11.6% 。

利润表数据不错 ， 再看资产负债表 ， 更是别有一番风景 。

报告期内华夏幸福新增融资为632.6亿元 ， 其中529.9亿元为非房地产项目融资 ， 占比84% 。 从数据来看 ， 筹资性现金流量净额由上年同期的-97.2亿元 ， 提升为317.4亿元 。

在多项融资渠道对房地产关闭大门的情况下 ， 华夏幸福能完全扭转融资局面 ， 除了中国平安入股给予的信誉背书 ， 基于产业新城业务的非房融资依然表现强劲 。

以6月份“武汉市新洲区问津产业新城PPP项目资产支持专项计划”为例 ， 发行规模达21亿 ， 发行期限1-6年 ， 发行利率6%-7.3% 。 这是自2018年以来唯一一单园区类PPP项目资产支持计划 。

所谓PPP模式（Public—Private—Partnership） ， 即政府和社会资本合作模式 ， 政府授权企业代替政府建设、运营或管理公共基础设施并向公众提供公共服务 。

园区类PPP项目则是企业为政府提供综合服务 ， 通过招商引资等经济活动使所在区域财政收入增加 ， 企业则根据协议分享增量收益 。