25日 ， 央行发布公告调整新发放商业性个人住房贷款利率 ， 10月8日起施行 。 “专业术语太强 ， 看不懂！”很多网友看完公告后纷纷表示 ， “有课代表出来解释一下啥意思吗？”

为此记者咨询并梳理了数位专家学者以及行业研究人士观点 ， 对网友关注度较高的系列问题进行了解答 。

房贷利率政策为何调整？

央行为了解决“融资贵”难题 ， 最近搞了新的贷款市场报价利率(LPR) ， 推动降低贷款实际利率 。

新LPR的报价方式改为按照公开市场操作利率(主要是1年期中期借贷便利利率)加点形成；报价频率改为每月报价一次 ， 每月20日公布 。 并且 ， 在原有的1年期一个期限品种基础上 ， 增加5年期以上的期限品种 ， 为银行发放住房抵押贷款等长期贷款的利率定价提供参考 。

即 ， 央行改革完善LPR形成机制后 ， 个人住房贷款定价基准也需从以前采用贷款基准利率的方式转换为LPR 。

房贷利率以后如何定价？

之前 ， 房贷利率定价是采取基准利率上下浮动的方式 。

2015年10月24日至今 ， 房贷的贷款基准利率是：一至五年(含五年)期限的为4.75% ， 五年以上期限的为4.90% 。 由于绝大多数房贷期限都是五年以上 ， 4.90%成为民众所熟悉的买房贷款基准利率 。

未来 ， 自2019年10月8日起 ， 新发放商业性个人住房贷款利率将以最近一个月相应期限的LPR为定价基准加点形成 。

其中 ， LPR由贷款市场报价利率报价行报价计算形成 。 每笔贷款具体的加点数值由贷款银行按照全国和当地住房信贷政策要求 ， 综合贷款风险状况 ， 在发放贷款时与借款人协商约定 。 加点数值一旦确定 ， 整个合同期限内都固定不变 。

如 ， 最近一个月(8月20日)的5年期以上LPR为4.85% ， 如果银行给你的房贷利率是5.44% ， 那就是加了59基点 ， 在LPR的基准上浮12% 。

未来房贷利率不再有折扣价？

2013年7月20日起 ， 央行取消了金融机构贷款利率0.7倍的下限 ， 但个人住房贷款利率浮动区间暂不作调整 。

即 ， 为何以前我们会听到“房贷利率可打7折” ， 只不过随着楼市调控政策和信贷政策的变化 ， 近年一般首套房贷利率不低于基准利率的9折 。

按新的定价方式 ， 以后就不会有房贷利率可打折的现象了 。

根据新政 ， 首套商业性个人住房贷款利率不得低于相应期限贷款市场报价利率 ， 二套商业性个人住房贷款利率不得低于相应期限贷款市场报价利率加60个基点 。

调整后最低利率提高还是下降了？

根据上述规则 ， 按最近一个月(8月20日)LPR计算 ， 10月8日后新发放的住房个贷 ， 首套房的利率不低于4.85% ， 二套房不低于5.45% 。

融360大数据研究院分析师李万赋表示 ， 此前按照显性或者隐形规定 ， 一般首套房贷利率不低于基准利率的9折 ， 二套房一般不低于基准利率的1.1倍 ， 由此计算出来的数值分别为4.41%和5.39% 。

“简单对比这两组数值 ， 可发现首套房贷最低利率将由4.41%上升到4.85% ， 二套房贷最低利率贷将由5.39%上升为5.45% 。 ”

实际房贷利率会下降还是上升？

这个问题上 ， 央行明确定调 ， “新发放个人住房贷款利率与当前我国个人住房贷款实际最低利率水平基本相当 。 ”“与改革前相比 ， 居民家庭申请个人住房贷款 ， 利息支出基本不受影响 。 ”

目前大部分银行执行的实际利率是首套房贷基准上浮10%-20% ， 二套房贷上浮20%-30% 。

融360大数据研究院统计并监测的35个城市房贷市场数据显示 ， 2019年7月 ， 全国首套房贷款平均利率为5.44% ， 二套房贷款平均利率为5.76% 。 高于现行房贷基准利率4.9% ， 也高于即将实施的利率下限 。