楼市出现两个罕见新现象 ， 不可不察

按照以往 ， 当房价上涨一波后 ， 就进入短至三五个月、最多不超过1年的调整期 ， 所谓调调更健康 ， 然后再一路狂奔 ， 在调整过程中 ， 以前的调控政策松绑会很快 ， 同时还会伴随着刺激措施 。 但 ， 这一切都在这波楼市后发生了改变 ， 所以 ， 我们不能再用过去的思维来判断未来楼市走向 。

第一 ， 房地产这个“尿壶”不能随便提了 。 我们知道 ， 在过去一二十年 ， 房地产在国民经济中的地位和作用有目共睹 ， 是促进城市化和经济发展的大“功臣” 。 正如住建部政策专家委员会顾云昌副主任所说 ， 房地产对国民经济的贡献一度达到16% ， 加上关联行业 ， 总贡献率达到36%左右 。 但是 ， 房地产快速发展 ， 也伴随着高房价 ， 房价低时对经济有拉动作用 ， 房价过高时 ， 对经济的副作用更大 ， 得不偿失 。 这就是前不久中国社科院在《中国城市竞争力报告No.17：住房 ， 关系国与家》中提出的“房地产与经济增长存在倒U关系” ， 报告指出 ， 2018年房地产对经济的综合贡献由正转负 ， 这是一个历史拐点 。

所以 ， 在“730”会议上 ， 国家首次提出了“不将房地产作短期刺激经济的手段” ， 也坐实了民间对“房地产这个“尿壶”不会再随便提了”的预判 。 这也是本次楼市调控始终不放松的重要原因之一 ， 换句话说 ， 即使面临复杂的国内外经济形势 ， 也不会通过房地产来拉动短期经济发展 。

第二 ， 楼市长效机制或来越近了 。 本次楼市调控跟过去楼市调控有明显区别 ， 本次祭出了“限购、限贷”以及大幅提高房贷利率措施 。 这些措施有一个共同特征就是“抑制买房需求” 。 我们可以看到 ， 这些措施除了抑制投资投机需求 ， 也抑制了刚需和改善合理需求 。 但是 ， 我们也应该知道 ， 住房需求不会消失 ， 当行政管制手段松绑时 ， 这些需求爆发的力量更具冲击力 ， 房价自然也会产生大幅波动 。 相信这些道理 ， 国家应是了然于胸 。 我们更应该明白 ， 在市场经济环境下 ， 行政管控时间越多越长 ， 后遗症也越大 ， 所以 ， 当行政管控退出之时 ， 应是有其他机制予以替代 ， 现在听到最多的就是长效机制 ， 是房产税呢？还是空置税？只能说 ， 倒逼长效机制出台的时间或越来越近了！

处在当前楼市阶段 ， 要不要买房已“摆明”

1.持有多套房群体：在未来的楼市环境里 ， 房子“宜精不宜多” 。 正如上面分析 ， 楼市行政管控措施终究会退出 ， 为维护楼市平稳和平衡土地收益带来的缺失 ， 长效机制肯定会出来 ， 而且有加速倾向 。 所以 ， 对于持有多套房群体来说 ， 需要进行优化 。 比如说在收缩型小城市里的房产 ， 处在远郊位置也无规划预期的房产 ， 应尽早置换出去 ， 保留或者置换成核心城市、大城市群和都市圈城市的房产 。 同一个城市 ， 最好是核心地段房产 。

2.没有房子群体：如果选择终身租房 ， 另当别论 ， 如果想拥有固定资产 ， 买房还是要趁早 。 目前 ， 我们城市化率刚刚接近60% ， 这显然不是一个发达国家的水平 ， 这就是无论官方还是非官方提出的“我们刚进入城市化下半场” ， 在未来10-15年内 ， 我们的城市化率要超过70% ， 新进城市化人口住房需求 ， 叠加城市居民自身改善需求的绝对量还比较大 ， 加之我们当前的楼市调控只是抑制了买房需求 ， 本身需求并未消失 ， 这些合理的住房需求与你一道 ， 都属于楼市需求的一员 。 此外 ， 在全球经济萎靡的情况下 ， 货币宽松或是大趋势 ， 如此 ， 在M2因素作用下 ， 房价仍旧是易涨难跌 ， 对于刚需群体 ， 若跳一跳能够着 ， 还是不要有太多犹豫 。

3.如果房子总量不那么缺的话 ， 那么 ， 好房子一定是缺的 ， 有的地方房子还缺 ， 与之对应的 ， 差房子和有的地方房子将逐渐过剩 。 经过几十年发展 ， 我们人均住房面积大幅提升 ， 与发达国家差距越来越小 。 但在那些人口净流入量较大的城市 ， 房子仍供不应求 ， 房产价值还会得到明显提升 ， 但对于那些人口持续流出的城市 ， 除了自住外 ， 转手会面临难题 。 房子产品更其他产品一样 ， 也没有一劳永逸的产品 ， 随着科技进步和人们审美观念改变 ， 终究会变老过时 ， 如果条件允许的话 ， 房龄过长的房子最好适当换一换 。