----三四线房价的热风 ， 为何还在吹？//----

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文丨子木

最近 ， 发现了一个很有意思的现象 。

读者的整体购房咨询量在减少 ， 但唯独三四线城市的购房问题却一反常态 。 前者好理解 ， 说明买房的人少了 ， 大盘行情趋于冷淡 ， 但三四线咨询甚多 ， 的确出乎意料 。

其中 ， 问题最多的就是 ， “为什么我所在的三四线城市房价还在上涨？”

这个问题很简单但很重要 。 因为违背了市场上大多数人的预测——从2018年开始 ， 三四线城市由于人口流失严重和棚改专项资金的减少 ， 从2018年下半年开始 ， 楼市逐渐冰凉 。

然而事实上 ， 截止到现在 ， 一些三四线城市 ， 典型如山东日照、河北唐山、保定 ， 江苏南通、河南洛阳等 ， 到现在依然维持着小幅上涨的趋势 。 尤其是日照 ， 楼市依然火热 。

那么为什么这些三四线城市逆势缓涨 ， 它们的转折点在何处 ， 接下来将面临何种境地？为了方便理解 ， 下面我用提问最多的山东日照举例 ， 来做具体分析 。

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妖风日照

首先我们先来了解日照这个城市的基础面貌 。

日照 ， 300万人口 ， 被青岛（山东第一强市 ， 有港口并且很强） ， 潍坊（山东面积人口第二 ， 经济第四 ， 有港口） ， 临沂（山东面积人口第一大市）挤在山东东南角的犄角旮旯 。 唯一的乐趣也就是调侃下南边临省的亚洲第一大港 。

日照被三个大汉包围的历史地域格局 ， 决定了它的艰难 。 所以在2018年在山东省GDP排行榜上 ， 日照以2202.17亿的经济 ， 排名倒数第二 。 2019年1月份 ， 济南又把经济倒数第一的莱芜合并掉 ， 以至于日照的经济沦为山东倒数第一 ， 落得和枣庄比拼上下的尴尬局面 。

所以在山东人眼里 ， 日照除了经济和工资省内倒数 ， 还有收费的海滩、几个钢铁厂有点儿名气 ， 其他很难再说的上什么了 。

然而这个巴掌大的地方 ， 房价却惊人的狠 。

数据显示 ， 2019年10月 ， 日照最新房价均价为10148元/平米 ， 最重要的是在日照256个小区的挂牌均价中 ， 最高的竟然已经达到了21137元/㎡ 。 整体房价排名可以算得上山东第五（青岛、济南、烟台、威海）了 。

经济倒数第一 ， 房价却高居省内第五 。 这是很多人都想不通的 。 所以最近很多日照的刚需购房者都很愤慨 。 日照房价到底凭什么这么高？

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凭什么

我原来在《山东三四线》一文中写过日照房价的源头 ， 其中很重要的一点就是青岛 。

青岛是北方明星城市 ， 无论是经济体量还是产业结构均位居山东首位 ， 常年压制省会济南 。 所以在众星捧月的概念下 ， 上一轮周期 ， 青岛房价被一度炒到2.7万/平米左右 ， 核心市南区和崂山均价更是在3.5万元以上 。 但后续也很简单 ， 购买力透支 ， 居民积蓄消耗严重 ， 后劲不足 ， 房价开始滑落 。

贝壳数据显示 ， 从去年到现在 ， 青岛挂牌均价已经从2.7万/平米下跌到目前的2万/平米 ， 跌了25.9% 。 但这并不重要 ， 重要的是青岛房价的利好成功的传导到了周边的区域 ， 收益最大的就是日照 。

2018年10月份 ， 山东省发布一份文件 ， 称：

将山东省沿海城镇带建设成为卓越的国际旅游休闲度假目的地 ， 世界一流的海洋科技创新走廊 ， 最具活力、魅力和竞争力的滨海生态宜居城镇带 。

其中最重要一项就是“青日城镇一体化战略” 。 也就是这点所谓的政策利好 ， 让日照举城欢腾 。 各大售楼处更是大肆宣扬 ， 称：日照未来将会成为山东的第二个青岛 。 今天不买房 ， 未来根本高攀不起 。