第二 ， 高房价七寸被抓住 ， 防范风险和推动脱虚向实成为重要的调控目标 ， 房价难再大涨

众所周知 ， 长期以来引起房价上涨的原因错综复杂 ， 尤其是一些非理性因素起到了推波助澜的作用 ， 比如投机炒房、捂盘惜售、哄抬房价、激进加杠杆等等 。 但是 ， 笔者认为 ， 在所有影响房价的因素当中 ， 最根本的因素是高杠杆 ， 盲目加杠杆带来的往往是含有风险的负债 ， 积聚了一定的泡沫 ， 也对其他行业形成了挤压效应 。 因此 ， 抓住了高杠杆 ， 就相当于抓住了高房价的要害 。

进入2019年以来 ， 无论是央行还是银保监会都纷纷喊话房地产行业 ， 给市场吃下定心丸：一方面 ， 央行9000亿降准 ， 明确了扶持实体行业的目标 ， 对房地产行业影响甚微 。 另一方面 ， 银保监会不断加强对资金违规流入房地产行业的监管 ， 楼市降温持续而且明显 。 除此之外 ， 住房贷款利率也迎来了新变化 ， LPR取代了传统的房贷利率 ， 但是房贷利率并没有降低 ， 短期反而还有继续上升的可能 。 综合来看 ， 在防范风险和推动脱虚向实的背景下 ， 未来房地产领域的金融政策依然收紧 ， 再叠加当前其他政策组合拳的密集出台 ， 房价下行趋势或会更加凸显 。

第三 ， 长效机制加快推进 ， 租售并举、房地产税呼之欲出 ， 楼市回归理性是大势所趋

过去这三年 ， 面对严格的调控 ， 房价整体趋于平稳 ， 但不可否认 ， 一旦松绑调控 ， 被抑制的投机需求和住房需求有可能再次爆发 ， 所以房价反弹的可能性依然存在 。 因此 ， 目前房地产市场正在从短期调控向中长期调控过渡 ， 从而实现房价的长期稳定 。 笔者认为 ， 长效机制当中 ， 目前最值得关注的两点就是租赁市场的发展和房地产税的出台 。

一方面 ， 租赁市场的发展成熟可以引导买房需求转向租房市场 ， 既可以满足多种住房需求 ， 也可以抑制房价过热 。 同时 ， 出租装修等也可以产生消费需求 ， 从而带动经济发展 。 另一方面 ， 房地产税的出台 ， 可以增加多套房的持有成本 ， 从而抑制炒房囤房需求 ， 同时进一步把闲置的房产推向市场 ， 满足大家的住房需求 ， 如果与空置税结合 ， 无疑会对房价产生重大利空影响 。 对此 ， 人民日报曾发表评论文章称 ， 房地产调控不是虚张声势的花架子 。 在笔者看来 ， 楼市调控从不缺后手 ， 未来调控政策组合拳会越来越多 ， 所以不要拿买房当赌注 ， 也不要再抱着侥幸心理了 。

基于以上三点来看 ， 目前信号已经十分明确了 ， 国家对控制楼市热度和抑制房价上涨已经“铁了心” ， 因为房地产调控不单单是为了防止房价大起大落 ， 归根结底也为了防控房地产领域的金融风险和进一步推动脱虚向实 。 因此 ， 未来3到5年 ， 楼市大局基本已定 ， 不能再带着老眼光看待楼市变化了 ， 破解进退两难的局面 ， 关键还是回归冷静和理性 。