----未来10年 ， 会卖掉1.2亿套房子？房价会降？经济学家亮出“底线”//----

"multi_version":false过去20年 ， 总共卖出去了多少房子？

这个数据有点难以统计 ， 不过 ， 我们可以通过统计历年房地产销售面积简单计算 。

从1998年房改到2005年 ， 年均销售面积在1亿-5以平米之间 。

从2006年到2009年 ， 年均销售面积在5-10亿平米左右 。

从2010年到2018年 ， 每年的房地产销售面积都高达10亿平米以上 。

这20年卖出去的房产面积相加 ， 得出的结果是177亿平米 。 看得出来 ， 房地产扩张的脚步 ， 从默默无闻的成长 ， 到加速变成庞然大物 ， 主要是在最近十年发生的 。

按每套房100平米来计算 ， 过去20年 ， 总共卖出去了1.7亿套房子 。

这个结果也符合我们的感受 ， 随着卖出去的房子越来越多 ， 人们的居住条件也出现了巨大改善 。

从漏风的瓦房、平房 ， 到高楼林立的小区 ， 从筒子楼、福利分房到按揭买房 ， 学区房、改善房、地铁房、养老房各种多样化产品问世 ， 我们每个人都能深切感受到房地产给生活带来的变化 。

但是 ， 这种趋势能一直延续下去吗？

在去年 ， 房地产销售面积达到了17亿平米 ， 成交额达到了15万亿以上 ， 未来10年 ， 还会卖出去多少套房子？

针对这个问题 ， 有经济学家亮出了“底线” 。

近日 ， 恒大研究院经济学家夏磊发文指出 ， 未来10年 ， 全国自住房需求年均为11.7亿平 。

其中 ， 2019-2020年、2021-2025、2026-2030年年均分别为13.6亿平、11.6亿平和11.0亿平 ， 相当于2016、2013和2015年全国商品住房销售面积 。

城镇常住人口增长需求中 ， 99.8%来自于快速城镇化阶段下大量农村人口进城 ， 仅0.2%来自于城镇常住人口自然增长 。

这样算来 ， 10年时间 ， 房地产销售面积将近120亿平米 ， 仍以100平米一套房来计算 ， 相当于会卖掉1.2亿套房子 。

也就是说 ， 前20年时间卖出去了1.7亿套房子 ， 未来十年会卖出去1.2亿套房子 。

其实 ， 大可不必对这个数字感到吃惊 。

上文已经说过 ， 在2009年之前 ， 年均销售面积都在10亿平米以内 ， 恰恰是最近10年来 ， 房地产销售面积突飞猛进的增长 。

经济学家李奇霖在7月份的时候也做出过预测 。

他预计 ， 未来11年 ， 全国住房需求是79亿平米 ， 而2016-2018三年时间内 ， 就已经透支了11亿平米 ， 占比达9% 。 也就是说 ， 在过去三年当中 ， 已经透支掉了11亿平米的购房需求 。

我们可以把这个过程比作是“上山”和“下山” 。

1998年到2005年 ， 房地产的需求没有释放出来 ， 农民进城的体量也不大 ， 房子没有卖出去多少 ， 此时是从山脚开始上山的过程 。

2008年至今 ， 城镇化快速推进 ， 居民杠杆率提升 ， 房屋空置率走高 ， 销售了上亿套的房子 ， 此时可以理解为登上了山顶 。

那么 ， 未来10年 ， 就是从“山顶”到“山腰”的“下山”过程 ， 房屋销售面积会逐步回落 ， 走出“稳中有降”的趋势 。

伴随着销售面积的下降 ， 劳动力减少 ， 房价的回落也难以避免 。

我国25-44岁人口数量 ， 在2015年就达到了顶峰 ， 其人数下降也使得房地产和汽车需求进入了下降周期 。

汽车销量近两年的降幅大家有目共睹 ， 只是楼市走弱的趋势还没有完全展现出来 。