到处都是开发区、示范区、高新区、融合区 ， 随便拉出来一个三线地市 ， CBD、五星级酒店、超高层地标必然是标配 。

城区面积扩大了60% ， 人口流入只有21% ， 这个简单的加减法 ， 相信小学生都知道会是什么结果 。

这份数据是2016年的 ， 正是在那一年 ， 商品房待售面积才出现了7亿平米以上的历史最高位 ， 在此之前 ， 不少中小城市历经2014-2015年初的持续下跌 ， 几乎抹平了过去5年的涨幅 。

也正是从2016年开始 ， 棚改货币化的推动 ， 以恒大、碧桂园为首的龙头房企向三四线小城扩张 ， 才有了最近几年波澜壮阔的涨势 。

历史是有记忆的 ， 更何况 ， 离现在只有三四年的光景 ， 我们不应该忘记 。

不过 ， 棚改和开发商的催动 ， 对楼市来说只是过眼云烟 ， 再次攀升的库存、正在加速的老龄化、15-64岁劳动力人口的下降 ， 需求萎缩的大势却难逆转 。

工业化的流水线 ， 可以生产出不计其数的电子产品 ， 300多个地市 ， 几千个县城 ， 也能产出密密麻麻的高楼 ， 从供需层面来说 ， 道理当然是相通的 。

第二 ， 从“蓝海”到“红海” ， 行业早晚会碰到瓶颈 。

行业的扩张轨迹 ， 也能为我们提供一个新的思路 。

中泰宏观在10月下旬发了一个报告 ， 根据统计 ， 2019年至今我国破产房企达到了378家 ， 其中广东数量最多 ， 高达60家 ， 占比15.87% ， 浙江、江苏所占比例也都将近10% 。

这是一份很有意思的数据 ， 房价最高的珠三角和长三角 ， 偏偏是房企破产数量最多的区域 。

在6月份 ， 长江证券研究所宏观债券研究员赵伟发文指出 ， 我国居民杠杆向住房市场过度集中 ， 有三个地方居民杠杆率近70% ， 其中浙江排名第一 ， 高达76% ， 上海位居第二 ， 杠杆率高达68% ， 广东成为第三 ， 达到了64% 。

很明显 ， 江浙粤的杠杆率最高 ， 房价也最高 ， 房企破产也最多 。

这说明了一点 ， 高房价对房地产行业的影响 ， 已经开始从“正相关”向“反噬”

来过渡 ， 即便这些地方的人口流入在全国首屈一指 ， 即便当地随便一个房主就是几百上千万的身家 ， 增长的空间也已经很小了 。

因此 ， 经历了20年涨势的房地产行业 ， 规模到达瓶颈是早晚的事 ， 不能说因为房子这种商品很特殊 ， 就能够逃脱行业规律 ， 这是不现实的 。

最近 ， 安居房产研究院发布了《2019年三季度楼市总结报告》 ， 报告指出 ， 商品房销售金额或将在2019年达到顶峰 。

该研究院院长张波预计 ， 在房地产去产能化背景下 ， 商品房规模见顶 ， 2019年商品房销量或呈现“一增一减” ， 全年的销售面积同比减少 ， 但销售金额依然有望突破15万亿大关 。

也就是说 ， 2019年 ， 就是楼市成交规模的巅峰 ， 明年开始就要走下坡路了 ， 这已经是业内的共识 。

第三 ， 房产估值与“持有成本”的关系 。

决定买卖房产能不能赚钱的因素很简单 ， 与任何商品一样 ， 扣除成本 ， 低买高卖 ， 差价越多 ， 赚得越多 。

以前炒房太容易了 ， 限购能够绕过去 ， 没有限售时间限制 ， 房贷利率还能打折 ， 开发商还能办首付分期 ， 实在不行自己借点钱凑一下 ， 等个一年半载 ， 随时出手 ， 随时就能成交 。

此时 ， 房产的估值体系直线飞升 ， 因为没有成本束缚 。

现在呢？任何你能说出口的热点城市 ， 必然会有社保和个税的门槛 ， 补缴的还不算 ， 苏州、青岛、长沙这样的城市 ， 动不动就是限售5年以上 ， 算上施工交房、办理房产证的时间 ， 没个十年八年的别想卖掉 。

漫长的时间里 ， 物业费、水电暖气费、装修、维修 ， 都是成本 。