★律师说法 ★

　　

没收房屋应综合考虑合理性

两个小区或将被没收 ， 带着业主的担心和疑虑 ， 记者联系了凌云律师事务所邹洁律师 。

小区房子面临没收需核实房价是否包含土地价值

　　

关于两个小区房子面临没收一事 ， 邹洁表示：首先 ， 此“小产权房”不是法律概念 ， 是人们在社会实践中形成的一种约定俗成的称谓 ， 是指在农村集体土地上建设的房屋 ， 未办理相关证件 ， 未缴纳土地出让金等费用 ， 其产权证不是由国家房管部门颁发 。

　　

其次 ， 根据《城市房地产管理法》第四十条“以划拨方式取得土地使用权的 ， 转让房地产时 ， 应当按照国务院规定 ， 报有批准权的人民政府审批 。 有批准权的人民政府准予转让的 ， 应当由受让方办理土地使用权出让手续 ， 并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金”之规定 ， 土地出让金由土地受让方缴纳 。 对于上述房屋 ， 业主虽然作为土地的实际使用者 ， 但业主系通过开发商购买取得 。 因此 ， 邹洁认为需核实业主在购买房屋时支付的价款是否包含土地价值 ， 以确认土地使用权的“受让方” 。

　　

应综合评判补缴土地出让金标准

　　

关于业主2012年购买的房屋 ， 管理部门要求按照2019年的房价来缴纳土地出让金 ， 这样对于业主来说是否公平的问题 。

　　

邹洁表示：参照《国土资源部关于严格落实房地产用地调控政策促进土地市场健康发展有关问题的通知》中“保障性住房用地改变用地性质搞商品房开发的 ， 必须依法没收违法所得 ， 收回土地使用权 ， 由市、县国土资源主管部门重新招拍挂出让 。 坚决制止擅自调整容积率行为 。 经依法批准调整容积率的 ， 市、县国土资源主管部门应当按照批准调整时的土地市场楼面地价核定应补缴的土地出让价款”等约定 ， 邹洁认为缴纳土地出让金可按照核实批准时的价格确定 ， 对于本案补缴土地出让金的标准 ， 应当结合房屋、土地相关情况综合评判 。

　　

同时 ， 邹洁还介绍 ， 小产权房给很多无力买房但又有住房需求的人提供了一条买房捷径 。 但购买这类房屋得不到法律和政策的保障 ， 存在着较大的风险 。 但是邹洁认为 ， 没收违法建筑确实是政府部门可以采取的措施 ， 在本案中 ， 没收房屋涉及较多群众的利益 ， 在考虑合法性的同时还应当考虑合理性 。 即首先应当保证作出行政行为的合法性 ， 包括程序合法及事实认定正确 。 其次 ， 应当充分考虑该行政处罚行为的合理性 ， 在对违法行为进行处罚的同时 ， 考虑其他行政处罚方式 ， 以维护社会的良好秩序 。

　　

如果房屋被没收 ， 购房者可凭其与开发商签订的购房合同向开发商主张权利 ， 要求开发商退还房款并赔偿损失 。

　　

购买小产权房面临以下风险

　　

一、没有房产证、产权证 。 小产权房没有国家颁发的土地使用证和预售许可证 ， 购房合同不能在房管局备案 。 办理产权证 ， 需要国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证及商品房销售许可证 。 而小产权房的开发者不具备五证 ， 因此小产权房购买者无法办理产权证 。

　　

二、无法进行银行贷款和抵押贷款 。 若要购买小产权房 ， 需要一次性交清房款 。 不仅仅买房不能贷款 ， 买了房 ， 也不可拿房子做抵押到银行贷款 。