----5年后 ， 80万的房产能值多少钱？是卖出还是买入 ， 分析已相当清楚//----

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在90年代以前出生的人 ， 基本都见证了中国房地产快速发展奇迹 ， 也见识了波澜壮阔的中国楼市 ， 也看到身边不少依靠买房富裕起来的亲戚、朋友和邻居 ， 你是这其中的一份子吗？话说比较遗憾的应该是00后 ， 他们还没来得及感受和参与这份财富盛宴 。 不过 ， 有人说 ， 95后 ， 00后才是最幸福的一代 ， 因为他们的父母已经为他们准备好了房子 ， 而不需要吭哧吭哧再买房 ， 那么其中有你吗？

如果自己都不在其中的话 ， 怎么办？这是现在摆在很多未购房人面前的一道难题 。 对于我们普通老百姓买房来说 ， 目的很简单 ， 一是刚需 ， 买房就是为自己住 ， 为结婚、孩子上学之用；二是自住兼投资 ， 投资成分更多一些 ， 主要还是为抵御通胀 ， 达到保值增值目的 。 对于我们省吃俭用的普通老百姓来说 ， 买房就是人生最大的事 ， 容不得出现失误 。

问题就在于 ， 现在房价已经涨到一个阶段性高位 ， 全国住房均价向万元进军 ， 均价过万城市已接近80个 ， 真实感知更不止这么多 ， 有些小县城都在万元左右了 ， 有人打趣说 ， 在北上深处理掉一套房 ， 就可直接实现财务自由了 。 大家担心的是：如果现在高位买入 ， 会不会成为接盘侠 ， 即使是刚需自住 ， 谁也不想多花白花花的银子 ， 毕竟后面还有几十年的“房奴”生活 。 如果是投资 ， 那就更不愿意了 ， 买房明明是投资赚钱 ， 最后倒成亏本生意了 。

对于当前的房价 ， 存在两类截然相反的观点 ， 一类人认为过去房价上涨史不会再重复 ， 房子作为商品 ， 同样也会遵循商品的价值规律 ， 现在就是顶点 ， 未来将进入漫漫阴跌之路 ， 2020年或许就是一个拐点 。 另一类人认为 ， 什么东西都在涨价 ， 地价也在涨 ， 面粉价格高了 ， 难道房价还会降吗？这两类人 ， 相信谁也说服不了谁！当然 ， 这仅仅是打嘴仗 ， 如果基于决定房价走向的关键因素分析 ， 未来楼市或者房价又会是一个什么趋势呢？

先来看看决定房价走向的3大关键因素

1. 土地价格是涨还是跌？土地面粉 ， 房子是面包 。 当前房地产市场上 ， 地价是房价构成的最主要成本 ， 根据业内测算 ， 土地成本占到商品房售价60-70% 。 而其他建安成本、管理成本、人员工资和销售成本等总共占比仅是很小的一部分 。 实际上 ， 在北京一套房子的盖房成本与在中西部县城盖一套房子的成本差别并不大 ， 差距就在房子下面的土地 。 下面我们来看一组数字：

2018年 ， 全国土地出让收入为6.5万亿 ， 同比2017年增幅为25% ， 2018年地方一般公共预算本级收入为9.79万亿 ， 增幅为7% ， 土地出让收入增幅显著大于公共预算收入增幅 。 2018年这个土地收入收入占到了地方公共预算的66% ， 约为2/3 ， 比2017年还高出10个百分点 。 这是什么概念？也就是说 ， 我们地方上要花的钱 ， 大部分来自土地出让收入 。 这个数字也说明 ， 决定土地价格不是市场 ， 而是地方对资金的需求 。 这些钱用来干什么？就是你看到城市日新月异的变化 ， 这里道路拓宽了、那里地铁新增两条、学校医院又增加几座 。 没有土地收入 ， 地方就玩不转 。 如果不是稳定因素、民众诉求 ， 对于地方来说 ， 土地价格越高越好 。

2. 住房需求会变少吗？房子最终是用来居住的 ， 无论你手中有几套房产 ， 最终都会转卖给实际居住的人 。 在这波房价上涨过程中 ， 我们注意到 ， 上涨最快的城市往往就是人口净流入最多的城市 ， 比如西安、杭州等城市 ， 原因很明显 ， 流入的人口有相当一部分人转为了住房需求 。 根据联合国此前的预测数据显示 ， 到2030年 ， 我国城市化率将历史性的达到70% ， 城镇人口在现有基础上再增加近2亿人 ， 至10.2亿 。 城市新增人口中 ， 有一半来自农村 ， 一半来自城市自然增长和区划调整带来的增长 。 这2亿人是一个硬数据 ， 这也是未来10来年 ， 楼市新增住房需求的中坚力量 。