3. 货币还会继续贬值吗？这个因素用一个例子来说明 。 假如全社会商品总值为10万亿 ， 国家发行的全部货币也正好是10万亿 ， 一件商品的的价格是1元 ， 10年后 ， 国家发行的总货币达到30万亿 ， 此时 ， 这件商品的价格升到3元 。 看似商品增值了 ， 其实不然 ， 仅是水池的水多了而已 。 如果你手上握有不断积累的存款 ， 仅仅收些利息而已 ， 但显然不能跟上超发货币速度 ， 手中的钱自然就被稀释而不值钱了 ， 从这个角度看 ， 存钱是最下下选择 。 房子作为一种大宗商品也不例外 ， 水涨船高概莫能外 。

取5年和80万这个数字 ， 仅是一个参考基础 ， 我们更多的是看一个趋势 ， 如果非要预测一个具体数据的话 ， 其幅度可能更有参考价值 。 通过上面对决定房价的三大因素分析 ， 基本为我们推倒这个大概值提供了基础 ， 下面同样从三个方面来推导：

1.从人口因素预判房价 。 上面已经分析过 ， 除“未来10来年 ， 还会新增仅2亿城市人口”外 ， 还有家庭小型化以及城市居民改善需求 ， 这些组成了未来几年主要的住房需求 。 这个因素不作为房价增长的因素 ， 我们可以把视为保持房价的因素 ， 因为每年10亿平米的住房竣工量 ， 总量基本能够满足这些新增的住房需求 ， 只是会存在资源错配 ， 有的地方供多了 ， 有的地方供少了 ， 这也是未来城市房价继续分化最直接的原因 。

2.从地价增幅预判房价 。 这个数据有些虚幻 ， 因为土地供应更多是来源于政策 ， 受到国家调控 ， 而且供地指标也受到严格管控 ， 特别是自然资源部要求的“5类”供地法 ， 如果真正落实到位 ， 那么土地价格涨幅就比较稳定 ， 平均每年增幅稍微低于货币增幅是靠谱的数据 ， 预计在5-6%之间差不多 ， 由此推导年均房价增幅在5-6%之间 。

3.从货币增速预判房价 。 在2016年前的十多年 ， 每年货币增速保持在11%以上 ， 到2017和2018年 ， 降到8%附近 ， 这个增速下降基本与经济增速放缓曲线一致 。 对经济的表述为“L”型 ， 那么 ， 对货币增速也同样可理解为“L”型 ， 也就是说 ， 在未来5年 ， 如果经济增速保持在6%以上的话 ， 那么货币增速也大概维持在8%左右 ， 过去10年全国房价增速平均保持在8.5-9% ， 由于货币增速下降至8% ， 我们同样也做适当下调 ， 下调幅度为2-2.5% ， 那么未来5年 ， 预计全国平均房价增幅为6.5-7.5%之间 ， 这与社科院预测2019年房价增幅7.6%出入不大 ， 但我们预测的是平均 。

从以上3个方面的推导分析来看 ， 我们可以取一个中值6% ， 作为未来5年房价的涨幅预测 ， 如果现在80万的房产 ， 累计涨幅在35%左右 。 显然不能像过去那样2-3年就能翻一倍 。 但是 ， 由于城市差异的存在 ， 经济基础好、人口吸附力强的城市会明显高于平均数 ， 这几年人口持续流出的城市 ， 我们要引起重视 ， 房价或滞涨 ， 也或小幅上涨或下跌 。 对于数量近12%的收缩型城市 ， 别说涨了 ， 估计把房子卖出去也不是那么容易 。