----楼市预警：二十年后 ， 中国有超1亿套房子要拆掉//----

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前几天 ， 有媒体写了一篇文章 ， 文章中介绍说有楼市专家预测未来十年中国很多房子要拆掉 ， 所以 ， 叫大家买房要趁早 。 我想 ， 明知房子要拆还去买 ， 不外乎想当一个拆二代嘛 。 因为 ， 这些年楼市发展过程中 ， 老旧小区改造之时 ， 原本不值钱的老破旧房子由于土地带来的溢价补偿很多 ， 很多城区周边的原住民就因为房屋拆迁成为了富豪 。

有这种通过拆迁致富的想法可以理解 ， 以后能不能实现可就不知道了 。

不过 ， 今天 ， 我们来理性分析一下 ， 未来20年是否会有大量的房子拆迁 。 究竟有多少？

房屋拆掉有三种情况 ， 一是老破旧小区由于居住品质提档升级的需要 ， 在统一规划之下进行改造 ， 就是前几年搞得火热的棚改 ， 这是房子拆掉的主要原因 。 二是公共设施建设需要 ， 对部分房屋进行拆除 。 三是房屋空置且质量出现问题 ， 有了明显的居住安全或治安隐患 ， 不得不拆除 。 由于棚改的高峰期已经过去 ， 公共设施带来的拆迁并不大 。 所以 ， 以后会拆掉的房子更多的是无人居住后 ， 因年久失修而出现质量隐患的房屋 。 所以 ， 我们基于这个思路来简单的分析一下会有多少房子会被拆掉 。

我们知道 ， 房子正在由金融属性转为基本的居住属性 ， 也就是说房子的功能就是用来居住的 。 有人住 ， 房子的各项维护就到位 ， 其保质期就长 。 反之 ， 如果房子没人居住 ， 又缺少保养 ， 那么提前破掉的就多 。 所以 ， 我们从人口总量与房屋总量的匹配来分析房子会有多少被拆掉 。 根据甘犁教授提供的数据 ， 2017年城镇户均住房已达到1.18套 。 2018年 ， 全国商品住宅销售面积147929万平方米 ， 按90平米每套测算 ， 去年成交1643万套 。 如果按照经济学家任泽平的测算 ， 成交量降低30%后稳定下来 ， 则以后每年新建房子为1150万套 。 从今年开始算 ， 20年后新房空置数量会超过2.3亿套 。 根据经济发展情况 ， 棚改可能在各个城市还会继续 ， 我们按现有的规模300万套为基础 ， 再改10年计算 ， 也就拆掉3000万套 。 还会空置超过2亿套 。

有人就会说 ， 人口多了 ， 房子的需求就会增多 。 所以 ， 我们来分析一下人口的变化 。 根据中国社会科学院发布的最新《人口与劳动绿皮书》数据 ， 中国人口将在2029年达到峰值14.42亿 ， 如果总和生育率一直保持在1.6的水平 ， 人口负增长将在2027年出现 。 根据国家统计局公布的数据 ， 2018年中国人口出生率为1.094 ， 远低于1.6的水平 。 也就是说 ， 人口负增长再度提前 。 我们预估今年可能就是人口负增长的开始 。 即使以后出台更多的二胎或三胎政策 ， 人口总规模估计再也不会超过今年的水平了 。

所以 ， 20年后 ， 房子会有2亿套空置 ， 人口没有增长反而在减少 。 那么多余的房子因年久失修就会被拆掉 。 同时 ， 因为现代人生活品质提升的需要 ， 居住房屋的功能也更加多样化 。 例如 ， 上班期间在公司附近住小户型 ， 周末住远一点的大户型高楼社区 。 我们粗略估计 ， 这种可能最高会有50%占比吧 。 那么 ， 最终还有1亿套房子会被拆掉 。 当然 ， 首先折除的便是那是时间早、质量差的房屋 。 由于不是拆了重建 ， 可能也就没有补偿一说了 。

综合来看 ， 我们认为 ， 20年后 ， 可能会有1亿套房子因无人居住而被拆掉 。 在此作为预警同时与大家商榷 。

难道 ， 20年后 ， 最赚钱的公司不是现在的房地产开发公司 ， 而是房屋拆迁公司了吗？