----以前买房赚“快钱” ， 10年后 ， 购房者只赚“四类资产”的“慢钱”//----

----以前买房赚“快钱” ， 10年后 ， 购房者只赚“四类资产”的“慢钱”//----

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从上世纪90年代至今 ， 不管是农村自建的瓦房、平房 ， 还是城市里的筒子楼、宿舍 ， 抑或是这些年流行的高楼大厦 ， 房子的本质并没有变 。

表面上看 ， 都是一堆钢筋水泥 ， 无论是小县城里的独栋别墅 ， 还是大城市狭窄的一居室 ， 建筑的方法和材质没什么区别 ， 本质上是房子背后附加的教育、医疗、就业等属性 。

正因为房子附加的属性越来越多 ， 这些年 ， 住房也早早远离了“居住”的属性 ， 成了不折不扣的“投机品” 。

数据显示 ， 过去10多年 ， 我国每年新增城镇人口基本都在2000万上下波动 ， 但每年销售的商品住宅面积 ， 却从7亿平米翻倍至接近15亿平米 。

根据上海易居房地产研究院发布的《2019年一季度50城租金收益率研究报告》 ， 最低的几个城市是：厦门（1.2%）、青岛（1.4%）、福州（1.5%）、深圳（1.6%）和石家庄（1.7%） 。 也就是说 ， 在厦门、青岛这些城市出租商铺 ， 需要70年甚至80年才能回本 。

一边是持续攀升的销售面积 ， 另一边是只能靠升值预期赚的“快钱” ， 这是人们已经习惯炒房模式 。

然而 ， 在房产流动性日益下降的前提下 ， 展望未来十年 ， 中泰证券宏观分析师梁中华发文指出 ， “过去赚涨价的快钱 ， 未来只能赚四类资产增长的慢钱” 。

第一 ， “快钱”很难再赚到了 。

梁中华以日本房地产市场为例 ， 在上世纪也出现过类似的情况 ， 在地产估值崩掉以后 ， 利率水平一路下行 。 我们过去赚的是资产涨价的资本利得 ， 快钱居多 。 未来随着房价的止涨甚至回落 ， 地方融资监管趋严 ， 刚性兑付预期的逐步打破 ， 快钱越来越难赚 。

什么意思呢？过去这些年以来 ， 只有房产升值之后的变现才能赚钱 ， 而且赚的非常快 ， 动辄就是翻倍 ， 这叫“资本利得” 。

举个例子 ， 过去十多年 ， 房地产企业通过拿地、建房 ， 再销售给居民 ， 赚取差价利润 。 我国1年期房地产信托产品预期收益率基本都维持在8%以上 ， 如果能够承受8%的资金成本 ， 说明项目的收益要远比这个高 。

因为房价涨的快 ， 涨的猛 ， 所以8%以上的融资成本已经形成了“刚性兑付”的预期 ， 所有人都认为拿钱给房地产不会亏钱 ， 只会赚钱 。

但是 ， 随着房价步入“稳中有降”的趋势 ， 谁也不敢保证盖房、买房、卖房能够铁定赚钱 ， 相反 ， 亏钱的概率倒是越来越高了 ， 曾经的“刚兑”预期直接被打破 ， 赚“快钱”就成了历史 。

第二 ， 只能赚“四类资产”增长的“慢钱” 。

房子是过去这些年升值最快的资产 ， 但是在专家看来 ， 未来十年 ， 却只能从“四类资产”中寻找机会 ， 其中包括“国债、国开债、高等级信用债、以及能够提供稳定收益的类债券大类资产” 。

这几类资产有共同的特点：具有长期投资价值 ， 风险低 ， 长期收益稳定 ， 但收益率肯定会降低 ， 这是我们不得不接受的事实 。

这也是“慢钱”最典型的特征 ， 放在以往 ， 随便买套房子 ， 不管是在京沪深还是在偏远小县城 ， 短短几年就能赚50%以上 ， 翻倍也不新鲜 ， 在未来 ， 买房既要小心房价下跌的风险 ， 又要支出物业费、水电暖气、房产税乃至空置税的巨大成本 ， 还有利率上浮的成本 ， 很多中小城市以及发布限售措施的城市 ， 还要面临“无人接盘”的尴尬局面 。