----楼市进入分化调整期 ， 三四线城市的房子还值得买吗？内行3点概括//----

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如果把时间拉长10年 ， 不难发现 ， 最近一次房价上涨开始于2015年 ， 一直持续到2016年930调控新政出台 ， 在这期间 ， 无论一二线城市、三四线城市还是五六线小县城 ， 房价都经历了快速上涨 。 不过 ， 从2016年930开始 ， 限购、限价、限贷、限售等调控措施不断升级加码 ， 调控出台次数也不断刷新历史纪录 ， 如今三年时间过去了 ， 房价逐渐回归了平稳 。 同时 ， 值得注意的是 ， 当楼市一步步回归理性 ， 分化则成为了房地产市场的关键词 。

根据中指研究院数据显示 ， 10月份 ， 监测全国300城52宗住宅用地流拍 ， 其中42宗出自三四线城市 ， 另外10宗出于二线城市 。 此外 ， 根据易居房地产研究院发布的住宅成交报告显示 ， 今年1-10月 ， 监测全国40城成交面积同比上涨3%：一线累计同比增长24% ， 二线城市小增5% ， 三四线累计同比下降7% 。 通过土地市场和住房成交数据看 ， 虽然全国楼市都有变冷趋势 ， 但相对而言 ， 三四线城市下降得更为突出 ， 分化势头更为明显 。

其实 ， 关于房地产分化的趋势 ， 王健林早有“忠告” 。 2017年接受采访时 ， 王健林表示 ， 中国房地产是分化的市场 ， 不同地区情况不同 ， 但很多人不相信这一点 。 从风险管理和长期投资的角度看 ， 一二线城市的房地产市场相对安全一些 ， 风险主要集中在三四线以及四五线城市 ， 这些城市属于人口流出区域 ， 不容易被消化 。 如今 ， 房地产市场分化的格局愈发清晰 ， 再结合王健林已有的忠告来看 ， 那么三四线城市的房子还能买吗？笔者认为 ， 需要参考以下3个因素 。

楼市分化格局愈发清晰 ， 三四线城市还能买房吗？参考以下3个因素

第一 ， 看龙头房企拿地重心的变化 。

正所谓“春江水暖鸭先知” ， 对于房地产市场的任何风吹草动 ， 开发商无疑是最敏感 ， 反应也是最快的 。 其实 ， 过去一两年 ， 随着楼市调控持续深入 ， 再叠加融资收紧 ， 不少房企已经将拿地的重心重新放在了一二线城市 ， 而对三四线城市的市场布局已经有所收敛了 。 对此 ， 龙头房企万科甚至明确表示 ， 不会在三四线、四五线城市拿地 。

其实 ， 在笔者看来 ， 当前三四线城市土地流拍上升、土地溢价率走低 ， 最主要的原因就是开发商有意规避三四线存在的风险 ， 而那些开发商仍愿意拿地的三四线城市 ， 往往说明发展潜力较大或地块较优质 ， 所以仍具有投资价值 。

据中指院研究报告显示 ， 2018年监测全国300城市土地出让金共41644亿元 ， 在土地出让金TOP50榜单中 ， 潍坊、徐州、菏泽、湖州、台州、绍兴、阜阳、淄博、泸州、赣州、嘉兴、保定、惠州等13个三四线城市上榜 。 不难看出 ， 位列土地出让金TOP50榜单中的这些三四线城市全部集中在长三角、环渤海、珠三角等城市圈 ， 这无疑给购房者释放了清晰的信号 。

第二 ， 看人口流动格局的变化趋势 。