众所周知 ， 一二线城市房价能够上涨的基础就是人口越来越多 ， 但可供住宅开发利用的土地越来越少 ， 所以北上广深才会有“寸土寸金”的说法 。 但是 ， 对于绝大多数三四线城市而言 ， 目前已经陷入到了一个怪圈当中 ， 人口不断流出 ， 但高新区、开发区却层出不穷 ， 城区面积越来越大 。

简而言之就是 ， 人地分离 ， 供需错配 ， 所以对于人口流出且过度建设和开发的三四线城市而言 ， 房价走向存在着较大的不确定性 。 因此 ， 笔者认为 ， 判断三四线城市的房子能不能买 ， 不能一概而论 ， 需要重点观察一下人口流入和流出情况 ， 没有需求自然就没有市场 。

一般而言 ， 临近核心城市、都市圈、城市群的三四线城市 ， 可以承接来自于一二线城市的产业转移和人口外溢 ， 无论就业机会 ， 还是房价水平都具有一定的吸引力 。 但是 ， 值得注意的是 ， 即便是人口净流入的三四线城市 ， 购房者也应该注意人口主要流向了哪些片区 ， 毕竟核心地段更具有稀缺价值 。

第三 ， 看当地支柱产业发展规模和现状 。

城市的发展需要人才 ， 而人才则需要产业来吸引 ， 因此判断三四线城市的房子值不值得买 ， 少不了要看看这个城市的产业发展现状和规模 。 今年4月 ， 国家发改委发布了《2019年新型城镇化建设重点任务》 ， 在明确大城市要全面放开落户限制的同时 ， 首次提及了“收缩型城市”的观念 ， 引起了广泛关注 。

具体来看 ， 这些“收缩型城市”主要是三四线和五六线城市 ， 基本可以分为两类 ， 第一种是资源枯竭型城市 ， 以盛产石油的甘肃玉门为例 ， 如今已经出现了白菜价一般的房子 。 第二种是传统产业衰退引起的城市收缩 ， 以东北一些重工业城市为例 ， 由于市场竞争力下降 ， 人口流出趋势明显 ， 房价投资价值大大降低 。

其实 ， 对于“收缩型城市”的发展走向 ， 发改委明确提到 ， 要严控增量 ， 盘活存量 ， 引导人口和公共资源向城区集中 。 因此 ， 对于此类三四线城市 ， 我们可以获得两个明确信号：一是买房投资的可以放弃了 ， 房价不涨就等于亏本 ， 因此到了减持房产的窗口期了 。 二是对于自住刚需来说 ， 买房要认准核心城区、核心地段 ， 这是保值的基础条件 。

关于三四线能不能买房的问题 ， 经济学家已经早有“预言” 。

在社会学上 ， 有一个非常知名的“二八定律” ， 是意大利经济学家巴莱多提出的 。 大体意思是 ， 针对任何一组东西 ， 最重要的部分往往只占20% ， 剩下的80%往往是次要的 。 最近几年 ， 这一定律 ， 常常被一些经济学者用在房地产的研究上面 。

近日 ， 经济学者马光远针对房地产走向再次发文表示 ， 房地产高投资增速结束了 ， 未来只有20%的开发商能活下来 ， 80%会不复存在；只有20%城市的房地产 ， 具有投资价值；只有20%的楼盘值得购买 。 无独有偶 。 恒大经济研究院院长任泽平也表示 ， 未来80%的新增人口将流向在全国19个城市群当中 ， 具体主要包括珠三角、长三角、京津冀、山东半岛、成渝等城市群 。

结合以上两位经济学者的观点 ， 不难发现 ， 随着房地产市场回归理性 ， 楼市分化或将是一个长期持续的过程 ， 而真正具有投资价值的那20%的城市主要集中在那些就业条件更好 ， 经济发展水平更高 ， 社会公共服务更完善的都市圈、城市群 。 当然 ， 随着高铁、地铁等交通基础设施的完善 ， 位于都市圈、城市群周边的三四线城市同样具有投资价值 。

其实 ， 除了投资以外 ， 对于本身就生活在三四线城市的刚需、改善等自住购房者来说 ， 由于不同的楼盘在建筑成本、房价、户型、物业管理等方面很雷同 ， 如果这些要素占据楼盘价值的80% ， 那么最关键的20%就是学区、交通、地段等核心要素 。 因此 ， 随着炒房客离场 ， 棚改红利退出 ， 购房者只有掌握了这20%的核心要素 ， 三四线城市的房子往往才具备保值增值的基础 。

你认为 ， 三四线城市的房子还值得购买吗？欢迎留言讨论 。