更重要的是 ， 当M2增速每年维持10%以上 ， 现金的购买力必然呈现缩水之势 ， 假如手中只有不到20万的现金 ， 那存钱以备不时之需是很好的选择 ， 但是对那些手中现金流充裕的人来说 ， 持有的资金越多 ， 贬值的财富也会越来越多 。

按照以往的思路 ， 这就是现金要换成房子的理由 。

经济学家姜超此前指出 ， 过去这些年以来 ， 由于货币每年增长15%-20% ， 所以大家默认货币每年对内贬值了15-20% 。 虽然货币可以印出来 ， 但房子是印不出来的 ， 尤其是在一二线城市 ， 土地就那么多 ， 这意味着我们可以把15-20%的货币增速看是买房的潜在收益增速 。

不过 ， 如上文所说 ， 5年后 ， 无论买房还是存钱 ， 都不再是最优选择 。

姜超指出 ， 目前一线城市的房价租金比平均高达60倍 ， 比腾讯和阿里巴巴的市盈率还要贵 。 未来5年 ， 货币增速控制在8%的经济总量名义增速附近 ， 这意味着买房的潜在收益增速从15-20%降至8% 。

降到8%就意味着买房不再赚钱 ， 考虑到未来的房产税、空置税等因素 ， 多套房产应当减持 ， 而持有现金也必然面临长期且缓慢的“缩水”之路 。

既然买房子和存现金都不是最优选择 ， 那么 ， 在“看客”模式下 ， 未来该如何看待楼市呢？

有两位首富今年用“4个字”表态 ， 值得参考 。

在年初 ， 首富李嘉诚退休后首次发声指出：买楼应该“量力而为” ， “买来自己的住的 ， 应该买 ， 分期付款都没有问题” 。

无独有偶 ， 曾经的首富王健林在年会说 ， 房地产有“两大缺陷” ， 2019年力争有息负债再降8%—10% 。

李嘉诚的四个字是“量力而为” ， 王健林的四个字是“两大缺陷” ， 从这二位大佬的言论中 ， 我们可以得出以下结论 。

第一 ， 不要强行高杠杆买房 。

量力而行的意思很明确 ， 不为了所谓的面子硬撑 ， 大城市的灯红酒绿固然吸引人 ， 却只属于个别人的生活 ， 退一步海阔天空 ， 回到家乡未尝不是更好的选择 。

假如你手中有50万 ， 在省会城市努把力 ， 首付一套两居室 ， 尚在能力范围内 ， 假如你手中不到30万 ， 回到地市或县城 ， 找找当地的现房楼盘 ， 多挑一挑 ， 也是不错的选择 。 假如你手中只有几万块 ， 留在大城市 ， 租房奋斗 ， 才是更务实的方向 。

第二 ， 过去的房地产的缺陷明显 ， 炒房模式难以为继 。

王健林所指的两个缺陷分别是“强周期性行业”和“现金流不长远” 。

一方面 ， 强周期意味着景气度变化太快 ， 在周期变化中 ， 很多房企会死掉 。 另一方面 ， 高速周转的房企必然承受现金短缺的苦恼 ， 尤其是在负债越来越沉重的情况下 ， 不少开发商都已经“入不敷出”了 。

所以 ， 模式的转变 ， 必然是大势所趋 ， 房子回归自住属性 ， 房企告别高速增长快车道 ， 也是必经之路 ， 无论是房子还是现金 ， 以后都不再是资产升值的主流配置 ， 我们能做的 ， 只是做好告别炒房暴富的心理准备 ， 迎接更加平稳、更难赚钱的房地产市场 。