----在损失1500万亿的前一夜 日本人仍在疯狂地买房!//----

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1991年 ， 岛国楼市决堤 ， 房价一泻千里 ， 是历史上最大的房地产泡沫破裂事件之一 。 大量银行和地产企业倒闭 ， 当年倾尽所有买房的家庭一夜返贫 ， 跌到现在还未回血 ， 每年还要交着沉重的赋税 。 日本经济陷入长达二十年的持续衰退 。

楼市崩盘之前 ， 日本人究竟在做什么？

日本东京 。 神话从这里开始 ， 也从这里破灭 。

1、两个神话

上帝欲使其灭亡必先使其疯狂 。

日本楼市狂热时 ， 有两大“神话”一直刺激着所有投资者 。

第一个神话是“土地不会贬值” 。 日本人多地少 ， 人们坚信土地永远是稀缺的 。 日本全民陷入炒地买房风潮 ， 土地价格不断暴涨 ， “地王”每隔几个月就刷新一次 。

从1985年底到1990年初 ， 短短四年多时间 ， 日本城市地价增长了200% 。 1990年 ， 仅东京都的地价就相当于美国全国的土地价格 ， 而美国的面积则是东京的1.5万倍 。

一寸土地一两金 ， 银座崛起“地王”最巅峰 。 无论是实体企业还是金融机构 ， 都不计成本将资金投入土地市场 。

其实 ， 金山银矿的底子早已亏空了 。

第二个神话是“东京房价不会下跌” 。 奠定这一“神话”崇拜基础的 ， 是日本过去几十年强劲的经济增长 ， 日本一跃成为世界第二经济强国 。 在日本人看来 ， 日本取代美国成为世界第一经济强国似乎不远了 。

为这一神话推波助澜的 ， 还有这样一种信念：政府永远会支持房地产 ， 日本只有一个东京 ， 吸引着全国乃至全球的人口流入 。 站在世界中心 ， 怎会有泡沫破裂的担忧？

然而 ， 人们忽略了 ， 当时的日本城市化率已经达到77.4% ， 而老龄化率开始攀升 。 城市化红利消失 ， 人口红利不再 ， 经济失去增长动力 ， 房价也就失去支撑 。

值得警惕的是 ， 越是大城市 ， 在泡沫破裂和崩盘时 ， 下跌就越严重 。

日本GDP增速 ， 1990年后 ， 日本陷入“失去的二十年” 。

2、疯狂置业

坚信两个“神话”无坚不摧 ， 上到房地产企业和金融机构 ， 下到普通居民 ， 没有人不在购置房产和股票 ， 期待在持续的暴涨中大赚一笔 。

整个社会 ， 到处都在讨论房地产和股票 。 企业做一年的利润 ， 还不如一块地一天的涨幅 ， 实体经济纷纷抽出资金大举进军房地产 ， 落后一步就等于落后一个世纪 。

用东京大学教授田村清彦的话来说：“当时东京新宿的工作室价格在一天之内能够翻倍 ， 今天你买 ， 明天他买 ， 价格高涨 ， 并且形成了一种连锁效应 。 ”

造成这种狂热错觉的 ， 契机是日本签署了“广场协议” 。 随后 ， 日元不断升值 ， 口袋里的钱一下子多出来许多 ， 不但日本人有钱买遍全世界 ， 国际资本也蜂拥而入 ， 加入土地和资本市场炒作的大军中 。

当时 ， 政府奉行货币宽松政策 。 央行贴现率低 ， 贷款利率同样非常低 ， 商业银行鼓励居民贷款 ， 金融机构也乐于将钱贷给土地投资者 ， 并鼓励投资者买到地后 ， 再以土地作为担保 ， 继续贷款买地……循环往复 ， 银行最终也被拖进泡沫之中 。