买房炒地蔚为大观 ， 媒体把这种狂热视同于经济繁荣 ， 热烈鼓吹 ， 甚至援引历史上的岩户景气、神武景气等来命名 。

然而 ， 危机还是来了 。

2011年 ， 日本推理小说家东野圭吾在《解忧杂货店》中 ， 通过穿越时空的来信 ， 帮助女主角在楼市崩盘之前躲过一劫 。

然而 ， 大多数普通日本人却没有小说里的幸运 。

日本地价指数 ， 在1991年前后达到顶点 ， 随后一路暴跌

3、崩盘时刻

1990年 ， 股票市场率先崩盘 。 短短一两年间 ， 日经指数从最高的38915点跌到14309点 ， 跌幅高达50%以上 。

接着 ， 楼市崩盘 。 由于土地市场与资本市场关系密切 ， 资本市场崩盘随即传导到楼市 。 金融机构为避免损失 ， 要求企业偿还贷款 ， 企业不得不变卖股票和不动产 ， 大量地产抛到楼市 ， 地价应声而跌 。

房地产企业倒闭 ， 银行因为不良贷款率暴增而倒闭 ， 普通国民住房转眼之间成了负资产 。

崩盘之前 ， 难道日本政府没有做出任何努力吗？

其实 ， 早在崩盘之前几年 ， 政府就已看到楼市和股市的狂热 ， 频频出手 ， 可惜无济于事 。

当时日本的楼市调控措施与现在并没有什么两样 。 1987年 ， 日本政府要求金融机构严控房地产贷款量 ， “房地产贷款增长速度不能超过总体贷款增长速度”；同时提高房地产税收 ， 持有不到两年的土地交易被课以重税 。

然而 ， 这些举措对房市并没有产生任何正面影响 。 土地管控措施 ， 非但没能遏制地价飞涨 ， 反而因为对土地限制过多 ， 从而导致供给不足 ， 地价不降反升 。

在货币市场上 ， 日本开始大幅度收缩 。 在短短1年内 ， 日本央行连续3次提高贴现利率 ， 连续5次加息 。 然而 ， 过于着急的货币政策 ， 反而成为股市崩盘的导火索 。

崩盘都是在最不经意的时候来临 。 城市化红利消失、人口红利衰退、资本过度炒作、对楼市股市过度依赖、调控政策过于刚猛……所有或隐或显的负面能量 ， 在这一刻全面爆发 。

崩盘的代价有多大？

20年来 ， 日本六大主要城市住宅用地价格跌幅达到65% 。 随着房价暴跌 ， 国民财富持续缩水 ， 损失高达1500万亿日元 ， 相当于日本3年的GDP总和 。 日本经济更是萎靡不振 ， 二十年间 ， 日本年均GDP增速只有0.75% 。

这是所有日本人都难以磨灭的记忆 。 在日本有一个名词“泡沫经济” ， 特指八十年代那段疯狂的时光；从1990年至今的二十多年 ， 日本人又发明了一个名词“失去的二十年” ， 失落情绪遍及整个日本 。

日本股市指数 ， 1989年底达到顶峰 ， 一路暴跌 。

4、重复上演

时隔20年之后 ， 日本经济开始温和复苏 ， 但日本地价和房价远远未回到当初的水平 。

以东京都市圈为例 ， 2014年东京及周边地区一套公寓均价241万人民币（63.16方） ， 均价不到4万元 ， 还没回到历史最高水平 。

与中国对比 ， 这一价格只与北京深圳上海相当 。 但如果考虑到 ， 日本房屋面积是实际面积 ， 不存在公摊 ， 而且土地是永久产权 ， 就会明白东京实际房价根本不敌北京上海深圳 。

如果再考虑到富裕层面的差异 ， 实际房价的差距就更为明显：2014年日本东京人均可支配收入达到10万元人民币 ， 而今天 ， 北京上海深圳的人均可支配收入也就5万元左右 。

经济发达程度不如东京 ， 实际房价却已经超越东京 。 经济下行 ， 一线二线城市房价却不断上涨；众多中小企业关停 ， 投身房地产市场；“地王”连接不断 ， 楼盘一天一个价；房价不会跌的神话大行其道 ， 人人都在谈论房市 ， 唯恐买房晚了 ， 甚至形成离婚购房热潮……