----八年内 ， 中国楼市会不会跌回10年前房价？经济学家用4个因素证明//----

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在当下的价格体系下 ， 买房 ， 对很多人来讲 ， 都是一件不容易的事 。 即使有价格较低的地方 ， 但也仅仅存在比较火热的鹤岗买房故事里 ， 人人都去那买房也不太现实 ， 因为还要考虑到工作和生活问题 。 而在现实中 ， 我们很多都是拿着几千元工资 ， 却面对近万元的房价 。 如果要实现买房梦 ， 收入增长只是一方面 ， 更多时候是期待房价下跌回归 。

对此 ， 马云曾说过“未来8年房价如葱” 。 现在马云虽然退休了 ， 但他还是中国首富 ， 影响力自然不小 ， 所以 ， 他的话还是被很多人记住 。 不过 ， 也有业内人士表示 ， 马云的本意并非说房子会降到葱价 ， 而是希望年轻人不要为了房子而失去梦想 。 尽管如此 ， 很多人还是相信房价会跌 ， 只不过需要时间而已 ， 在他们看来 ， 马云说的未来8年 ， 这才过去两年时间 ， 所以不用着急 。 那么 ， 问题就来了 ， 老实讲 ， 在未来8年内 ， 中国楼市会不会跌回到10年前价格呢？经济学家用4个因素证明 。

一般说来 ， 一件商品的价值趋势是由供求关系决定 ， 同时受到通胀以及原材料价格因素影响 ， 涉及到国计民生的商品 ， 还会受到政策管制 。 实际上 ， 房子也是如此 ， 同样受到这些因素影响 。 经济学家罗列出决定房价最关键的4个因素包括：人口、M2、土地和政策 ， 下面具体来看一下分析 。

第一、人口

城镇住房的需求 ， 主要来源于城镇化 ， 同时受到总人口影响 。 目前 ， 我们的总人口在14亿左右 ， 城市人口大约在8.3亿 ， 还有5.7亿的农村人口 。 按照发达国家发展数据显示 ， 达到70%的城市化率为初级发达国家入门标准 。 目前我们的常住人口城市化率在60% ， 按照近年年均1%的城市化率 ， 大概需要10年左右时间就能达到70% ， 这个数据也跟此前联合国预测数据基本一致 ， 到2030年 ， 中国城市人口将达到10.2亿 。

人口大数据就是这么个情况 ， 为此 ， 我们不少专家就认为 ， 未来10年还有近2亿农村人口进入到城市 ， 这对住房需求是一个巨大刺激 。 没错 ， 看似未来还会对住房产生不小的需求 ， 但是 ， 我们还要认清一个现实 ， 那就是我们目前的住房自有率非常高 ， 未来这近2亿的农村人即使完成城市化 ， 其中也有相当一部分人已经在城里买过房产 ， 就是我们常说的“带房入城” 。

此外 ， 就当下住房数量来说 ， 统计部门此前公布的2018年城镇人均住房面积已经达到39平米 ， 即使抛掉公摊面积 ， 基本上也与发达国家相差无几 。 不过 ， 我们不少人还是没有自己的房子 ， 原因就在于这些年房子已具备金融属性 ， 一些人拥有了多套房产 ， 甲6套房产 ， 乙零套房产 ， 平均就是3套房产 。 短期是如此 ， 但从长期来看 ， 无论甲手中有多少套房产 ， 最终都会转移到有实际居住需求的人手中 。 另外 ， 根据相关数据显示 ， 低生育率可能让我们的人口负增长提前 ， 加之老龄社会到来 ， 短期虽然对住房需求不会形成明显减少 ， 但如果把时间放到8年、10年以后 ， 这种影响会逐步显现出来 。

第二、M2

根据查阅相关数据显示 ， 在2016年之前的十多年里 ， 我们的货币供应量M2一直保持双位数增长 。 M2从2000年的13.4万亿元 ， 到2019年第三季度的末的195.2万亿元 ， 不到20年时间 ， M2净增长了13.5倍 。 如果你所在城市的房价当时只有1千元/平米 ， 现在为1.35万元/平米 ， 也仅仅是跟随货币而涨 。 当然 ， 我们有不少城市达不到这个涨幅 ， 也有不少大城市是超过这个幅度的 ， 如果我们看平均的话 ， 基本上是差不多的 ， 从这个角度看 ， M2不断增长是影响房价的关键性因素之一 。