显然 ， 未来M2还会以一定速度增长 ， 但肯定不会像过去那么快了 。 从2017年和2018年看 ， M2已经降至8%附近 ， 2019年会有所回升 ， 但还是在8%附近不远 。 从这个角度看 ， M2增长趋势是逐步下降的 。 这个道理很简单 ， 因为在过去的二十年里 ， M2与经济增速基本保持了同步 ， 随着经济进入“L”型增速 ， M2也会与之匹配 ， 处于稳步下降过程中 ， 当然 ， 这是一个缓慢过程 。

第三、土地

业内形象地把土地比作“面粉” ， 房子比作“面包” ， 这对“兄弟”多年以来相互影响 ， 互为促进 。 在城市化快速发展过程中 ， 依靠土地收入可以完成城市基础架构建设 ， 比如道路、地铁、公共配套等等 。 不光是我们独有 ， 在发达国家也是如此 ， 在进入发达国家之前 ， 土地收入都是作为重要的建设资金来源 。

只是 ， 我们的发展速度比他们更快 ， 我们仅用了二十年时间 ， 基本完成了发达国家大几十年上百年走过的路 。 不过 ， 随着城市化进入下半场 ， 土地出让收入显然不可持续 ， 大城市开发饱和 ， 住房增量减少 ， 进入存量房时代 。 而小城市虽有土地 ， 但缺少人口 ， 土地又不那么值钱 。 因此 ， 未来的土地价格大概率不会向过去那样快爆发式增长 ， 同样会与人口匹配 ， 城市之间的土地价值也会产生较大差异 ， 有涨 ， 也会有跌 。 与此同时 ， 不同城市的供地节奏（操盘模式）也对当地土地价格产生影响 。

第四、政策

房子 ， 作为衣食住行中的关键一环 ， 自然也会受到国家政策管控 。 从历次的楼市调控可看出 ， 只要需要 ， 无论是金融中的房贷利率、还是行政措施中的价格限制等等 ， 都能起到为楼市降温效果 。 在新时期下 ， 国家对房地产进行了重新定义 ， 以改过去“调调涨涨 ， 涨涨调调”规律 。

现在“房住不炒”、“不再用房地产作为短期刺激经济手段”、“长效机制”等关键词对房地产发展进行了诠释 。 这不是随便说说 ， 因为房地产对经济的正向拉作用宣告一个段落 ， 让房地产处在一个稳定的发展水平 ， 有利于经济健康良性发展 。 按照发达国家做法 ， 作为土地财政的替代者 ， 房产税 ， 甚至包括空置税 ， 都不失为一个可能措施 ， 同时也有利于房价市场的长期稳定 ， 也是被业内称之为“长效机制”重要内容 ， 不过是时间早晚而已罢了 。

那么 ， 房价会不会跌回到10年前呢？

通过以上4个影响房价的关键因素分析可知 ， 如果说用一句话回答房价会跌到10年前 ， 还是不会 ， 显然是不负责任的 。 从总体上讲 ， 我们大多数城市的房价基本都要比10年前高出许多 ， 很多城市的房价增长都不止一倍 ， 但要想回到10年前显然不太现实 。 因为房价大幅下降 ， 首先影响到的就是金融系统 ， 进而影响经济发展 。 此外 ， 作为开发商的潘石屹曾说过 ， 如果整体房价下跌幅度超过20% ， 大多数开发商都将不复存在 ， 那样的话 ， 将会产生一系列坏账 ， 最终还是会影响到经济 。 日本就是很好的例子 ， 房价暴跌 ， 也让日本失去了二十年 ， 我们显然不会走日本的老路 。

当然 ， 上面仅说的大方向、大概率 ， 具体到各个城市 ， 可能就会有较大差异 ， A城市不跌 ， 并不意味着B城市就不跌 ， C城市跌得少 ， D城市有可能跌得多 。 还是那句话 ， 中国672个城市 ， 即使同一个城市 ， 由于处在不同板块 ， 都不能简单地用一句“涨跌”来形容 。

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