----2020年开始 ， 5类房子或许“卖不动” ， 连贷款“也可能”无法办理//----

"multi_version":false\">今年买房“踩坑”的案例 ， 可真不少 。

据财联社报道 ， 近日 ， 太原、济南、胶州、汕头等地有楼盘因促销力度较大 ， 引发前期业主的不满 。 一些业主到项目售楼处要求退房或补偿 ， 甚至有个别业主围堵售楼处 。

记者在采访中了解到 ， 其中几个因降价引发争议的楼盘 ， 打折幅度已有所收窄 。

当然 ， 很多人都认为 ， 凭什么楼盘只能涨价不能降价？为什么前期的业主被惯坏了？房子涨价的时候他们吭过一声吗？

其实 ， 降价就不满的现象由来已久 ， 在去年 ， 从杭州到厦门 ， 从武汉到合肥 ， 从平顶山到上饶 ， 各地都发生过 ， 有的是装修货不对板 ， 有的是房产证办不下来 ， 有的是高价捆绑车位和装修 。

不满的理由有很多 ， 归根结底 ， 房屋的价格变动 ， 才是核心 。

咱们今天不讨论这种现象产生的原因 ， 只说应对方法 。

对一个理性的购房者来说 ， 在市场下行时期 ， 应该懂得在琳琅满目的产品中 ， 剔除那些带有风险的项目 。

2020年开始 ， 以下5类房子或许“卖不动” ， 连贷款“也可能”无法办理 。

第一类 ， 打着“商住”旗号的“商办”公寓 。

很多购房者初入楼市 ， 很容易被这类房子所“诱惑” ， 面积小 ， 单价比住宅低的多 ， 还有房本 ， 开发商在宣传的时候 ， 都说是“商住两用房” ， 有的还能搞来民用水电和双气 。

但是 ， 商办公寓类项目如果改为居住 ， 从法理上来说根本行不通 ， 这类房子的土地性质是不可能变更的 。

根据统计 ， 2017年开始 ， 京沪先后启动整治“商改住” 。 北京出台的“326商住禁令”中 ， 新房项目不得出让给个人；中介可代理商办房屋的出租出售 ， 但不得宣传居住功能 。

2018年 ， 杭州和南京这类强二线城市 ， 也纷纷跟进了“商改住”的新政 。 在土地出让时 ， 明确指出 ， 不得建设酒店式公寓 。

今年8月份 ， 厦门发布了《关于加强商办类建设项目全链条管理实施意见》 ， 又是一条公寓的“新禁令” 。

不难看出 ， 越来越多的城市都发布了针对公寓类产品的新规 ， 不得出现住宅类功能描述 ， 甚至不得预留住宅功能的排水、排污、排烟和燃气管道 。

有专家预计 ， 明年开始 ， 会有更多城市跟进 ， 此类房子的交易税费极高 ， 很多公寓的房贷都办不下来 ， 要靠开发商提供的分期才可以 。 并且 ， 在过去10年的房价上涨大潮下 ， 都毫无增值幅度可言 ， 在未来大概率会“无人问津” 。

第二类 ， 房龄超过25年的“老破小”家属院、多层楼房 。

筒子楼、家属院、多层楼房 ， 是以前房地产市场的独特产物 ， 尤其以各类单位居多 ， 在地市和县城分布极其广泛 。

按理说这类房子应该没多大前途 ， 其实不然 ， 这些年 ， 因为“老破小”位居城市核心区域 ， 所处学区在当地堪称顶级 ， 甚至比新房还多出20%-30%的溢价空间 。

不过 ， 房龄一旦超过25年 ， 并且房屋面积在50平米以下的 ， 银行基本上是不会放贷的 。

对购房者来说也是一样 ， 居住环境太差 ， 意味着房子卖不动 。

很多家属院老破小是砖混结构 ， 并没有采取钢混结构 ， 以后基本就告别加装电梯这回事了 ， 买到3楼以上 ， 天天爬楼都累的气喘吁吁 ， 毫无生活质量可言 。 老破小底楼潮湿阴暗 ， 顶楼日常漏雨漏风都是常事 ， 在追求居住品质的未来 ， 买家必然会减少 。