----10年后 ， 房子“没人要”还是“抢着买”？冯仑潘石屹的谈话有玄机//----

"multi_version":false\">买房子这件事 ， 自古以来就有 ， 却从来没有像今天这样让人焦虑 。

古代的房子当然也很难买 ， 李白一生没房子住 ， 韩愈当了30年的官 ， 才在京城买了一个小宅子 ， 苏轼给儿子办婚礼还是借用朋友家的房子 ， 明清京城的私宅 ， 一个七品县令省吃俭用 ， 不吃不喝10年才能买到房子 。

正因为大部分人都遥不可及 ， 没有比较就没有焦虑 ， 对一个顾着温饱就知足的人来说 ， 房子根本不在考虑范围内 。

同样的道理 ， 也适用于20年前的我们 ， 城市是福利分房 ， 农村是自建瓦房和平房 ， 身边的亲朋好友家庭条件都一样 ， 买房子没那么着急 。

但是 ， 现在的楼市 ， 经历了长达20年的扩张进程 ， 人均居住面积提升到了39平米 ， 土豪与拆迁户们可以挥手买下一层楼 ， 首套刚需却为了几十平米的蜗居发愁 。

谈恋爱、结婚、交朋友、人脉、找工作、孩子上学 ， 都以房子为评判标准 ， 两相比较 ， 自然会让很多人产生心理落差 。

那么 ， 未来10年 ， 房子会“抢着买”还是“没人要”？

笔者认为 ， 后者的可能性更大一些 ， 原因有二 。

第一 ， 过去“抢着买” ， 是因为房子足够“稀缺” 。

过去这些年 ， M2年均增速达到15%以上 ， 从2008年至今 ， 货币总量从40万亿增至167万亿 ， 算上银行理财、信托 ， 真实的流通中货币应该增加了5倍左右 。

这些新增货币 ， 都流入到了房地产之中 ， 作为最保值的资产 ， 能够看得见摸得着的房子 ， 拥有其他资产难以比拟的优势 ， 很多人寄希望“买房”养老 ， 是因为房产能够提供其他资产所不具备的保值属性 ， 资金沉淀到房子里 ， 随时都能出手变现 。

都把房子当成财富升值的投机品 ， 给人的感觉当然是“稀缺品”了 ， 哪怕这个稀缺品只是一堆钢筋水泥也无所谓 ， 因为总有人愿意接盘 。

这个逻辑 ， 曾经的荷兰郁金香 ， 前几年盛行的藏獒和“蒜你狠” ， 都验证过 ， 在当时 ， 它们都是高高在上的稀缺品种 。

房子也是一样的轨迹 。

当然 ， 房地产承载的行业和工作需求太多 ， 与这些消费品有本质区别 ， 从上游的建筑业、水泥、钢铁、有色金属、挖掘机 ， 到下游的家电、家具、家纺、装潢 ， 再到金融、媒体服务、互联网、物业管理等第三产业 ， 多少人的生计都得靠房地产养活 。

但是 ， 对于一个商品而言 ， 价格波动的规律是一致的 ， 上涨周期可能会持续很长时间 ， 但“临界点”迟早会到 。

第二 ， 未来“没人要” ， 是因为房子的供应拐点早已到来 。

从1998年房改到2005年 ， 房地产年均销售面积 ， 仅仅在1亿-5亿平米之间 。

从2010年到2018年 ， 每年的房地产销售面积都高达10亿平米以上 。

这20年卖出去的房产面积相加 ， 得出的结果是177亿平米 ， 按每套房100平米来计算 ， 总共卖出去了1.7亿套房子 。

看起来1.7亿套并不多 ， 但是 ， 这其中并不包含大量的小产权房、自建房、单位宿舍、房改房 ， 把这些非商品房渠道加上去 ， 再翻三倍都不止 。

这么大的存量 ， 再加上每年新增将近20亿平米的销售面积 ， 靠现在的购房者 ， 能消化的掉吗？

当然不能 。

统计数据显示 ， 2010年我国购房适龄人口约为5.47亿人 ， 2015年达到5.68亿人口峰值 ， 但从2018年开始加速下滑 ， 到2020年、2025年分别下降到约为5.43亿人、5亿人 。