结婚率的下降 ， 光棍人口增多 ， 对房地产市场的影响将是长期性的 。

结婚要买房 ， 生孩子要买房 ， 添二胎也要买房 ， 结婚、生子、就学 ， 是房地产扩张的核心动力 ， 主力购房人口都老了 ， 年轻人又不愿意生 ， 不愿意结婚 ， 房子还在以每年几千万套的速度加盖 ， 结局似乎不言自明 。

之前看到过一段话 ， 说的是互联网行业的发展路径 ， 与房地产有异曲同工之妙 。

第一个阶段 ， 是门户时期 ， 像飘在天上的云 。

第二个阶段 ， BAT迅速扩张 ， 云中下起了瓢泼大雨 ， 传统的生活方式被冲击 。

第三个阶段 ， 雨水渗入到了土地之中 ， 互联网成为生活的一部分 ， 再难出现像腾讯、阿里巴巴这样的高速成长奇迹 。

房地产也是如此 ， 在上世纪90年代末的房改初期 ， 还是一片混沌 ， 主要是居住方式从小到大 ， 从拥挤到宽敞的转变 。

从2008年至今 ， 是农村到城市的人口迁移 ， 造就出碧恒万这些近万亿级别的房企 ， 行业集中度不断提高 ， 中小开发商想成长为行业大鳄 ， 难上加难 。

第三阶段 ， 也就是未来的趋势 ， 是行业步入成熟期 ， 买方市场形成 ， 房地产行业盈利能力下降 ， 新产品和产品的新用途开发更为困难 ， 进入壁垒很高 。

这个过程 ， 其实就是房子从“抢着买”到“没人要”的转折 。

当然 ， 所谓“没人要” ， 并不是说房子不值钱 ， 而是在大幅分化的趋势下 ， 大小城市 ， 一二线与三四线 ， 都市圈与非城市群 ， 房子的待遇将是“天差地别” 。

限购的苏州 ， 限价的南京和杭州 ， 限售的青岛 ， 堪称“洼地”的长沙 ， 高居云端的京沪广深 ， 虹吸省内的武汉、郑州、成都、西安 ， 在这些城市 ， 只要不是离市中心几十公里之外的远郊 ， 三环以内的房子 ， 任何时候还会“抢着买” 。

但是 ， 全国能有几个沪苏宁杭？能有几个国家中心城市呢？一只手都能数的过来 ， 对绝大部分城市而言 ， 房子盖的越多 ， “没人要”的可能性越大 。

经济学家也给购房者出了主意 。

广发证券经济学家盛旭日前发文指出：从长周期的角度 ， 目前可能处于一轮库兹涅茨周期（20年左右）的尾部阶段 。

本轮周期先后经历住房商品化（房改）、城市化（一二线人口流入和住房普及）、棚改（三四线的拆迁和货币化安置）等三轮驱动 ， 目前第三个阶段的高峰期也已结束 。

对购房者来说 ， 最重要的是转变置业思维 ， 三轮驱动已经是过去式 ， 收入足够的情况下 ， 首套依然要买 ， 不该买的多套 ， 坚决不要碰 。

就在最近 ， 冯仑和潘石屹在节目中的谈话 ， 充满了玄机 。

节目中 ， 潘石屹、冯仑公开坦言：他们真是很年轻的时候就赚了很多钱 。 1995年前后就赚了上亿美金 ， 那年平均年龄二十五点六岁 ， 跟别人比起来 ， 无论才能到背景咱们都不行 ， 而且爹都是正常爹 。

归根结底 ， 他们是在正确的时间做了正确的事 ， 城镇化的风口刮起来 ， 挡都挡不住 。 、

联系到潘石屹此前讲的一个故事 ， 也更有趣 ， 90年代时 ， “六君子”正在海南做的风生水起 ， 偶然看到报纸上的两个数字：海南常住人口15万 ， 暂住人口50万 ， 人均住房面积高达50平米 ， 而当时北京人均还不到8平米 。

这样一对比 ， 感觉这事有点不对劲 ， 几天之后 ， 他们带着1000多万的资金匆忙撤离海南楼市 。

后来发生的事大家都知道了 ， 烂尾楼、破产、幻象破灭 。 现在的情况 ， 与当时也有几分相似 。

人们对京沪广深依然趋之若鹜 ， 而全国各地的高铁新城、棚改拆迁、高新区、开发商又有多少？人均居住面积达到50平米以上的城市又有多少？

一切尽在不言中 ， 对于一套房刚好、两套房足够、三套房多余的人来说 ， 还是安安静静的做个看客比较好 。