----6年前 ， 楼市进入“暮年”！房价要降？首富“农田理论”给人启迪//----

"multi_version":false\">今天翻了一份研报 ， 关于第四次经济普查的一项数据 ， 引起了我的注意 。

2013年的时候 ， 房地产开发经营从业人员的增速是61% ， 到了2018年 ， 这个增速降到了11% 。

5年时间 ， 增速下降了50个百分点 。

与此同时 ， 物业管理的从业人员增速从80%降到了50% ， 房地产中介服务从业增速也从2013年见顶回落 。

换言之 ， 不管是卖新房 ， 干物业还是做中介 ， 从业人员增量的减少 ， 是显而易见的 。

恰恰也是在2013年 ， 金融业从业人员增速大幅上升 ， 由2013年的6%上升至2018年的254% ， 绝对值达到了1818万人 。

这是个很有趣的变化 ， 同一时间节点 ， 两个行业出现了截然不同的走势 。

按我的理解：是卖房子的人少了 ， 卖保险的人多了 。

金融二字听起来高大上 ， 但边缘的“民工”太多 ， 很多人在世界500强公司就业 ， 出入CBD地标写字楼 ， 西装革履坐公交 ， 中午饭吃20块钱都有点心疼 。

话说回来 ， 底层从业人员的选择 ， 往往能够宣告一个行业吸金能力的下降 。

2013年 ， 确实是个值得铭记的年份 。

正是在6年前 ， 楼市正式迈入了“暮年” ， 无论是城镇每千人新开工套数 ， 还是劳动力人口 ， 结婚率 ， 都有数据上的印证 。

经济学家姜超之前发布过一组数据 ， 从1998年房改开始算起 ， 中国新开工住宅套数快速增长 ， 从不到200万套跃升至2013年的1400万套左右 。

按照城镇人口口径计算千人新开工住宅套数 ， 我国在2013年已接近18.5 ， 接近日韩的历史最高水平 。

也就是说 ， 我们的房地产周期巅峰其实是2013年 ， 而日本、韩国则分别出现在1973年和1990年 。

巧合的是 ， 在2013年 ， 15-64岁的劳动力人口 ， 达到了10.06亿的高峰 。

随后 ， 直接出现连续5年的负增长 ， 平均每年减少近200万 ， 照这个速度来看 ， 2018年底的数字应该是9.96亿 。

再看结婚率 。

年轻人是从什么时候开始不愿意结婚的？从宏观上来看 ， 也是2013年 。

2013年的时候 ， 我国结婚登记达到了1300多万对 ， 到了2017年 ， 只有1063万对 ， 短短4年时间 ， 下降近300万对 。

结婚率从2013年的9.9‰ ， 到后来的9.6‰、9‰、8.3‰、7.7‰ ， 直到2018年 ， 只有7.2‰ ， 经济越发达的地区 ， 结婚率越低 。

有心人应该还记得 ， 当时楼市的“窘境” 。

我找了中信建投的统计 ， 在2013年房地产达到短期巅峰后 ， 随后的2014年 ， 全国近4成银行上浮房贷利率 ， 超1成银行停止二套房贷 。

受到政策影响 ， 房价同比增速自2013年11月的9.1%持续下滑 ， 到2014年9月达到-1.1% 。

商品房的销售面积 ， 由2013年2月的49.5%下滑 ， 到2014年9月达到-8.6% 。

销售走弱的同时 ， 带来了库存的快速累积 ， 商品房待售面积不断上升 ， 2014年底待售面积已经突破7亿平米 。

罗列了这么多数据 ， 从房地产从业人员减少 ， 到千人新开工套数、劳动力人口、结婚率的下降 。

按理说 ， 楼市早就应该跌落神坛了 。

可是 ， 后来发生的事 ， 超出了所有人的预料 。

2015-2017年 ， 从京沪深到省会 ， 从地市到县城 ， 从都市圈到城市圈 ， 从高铁到地铁 ， 从新一线到三四线 ， 从低首付到高杠杆 ， 从地王到千亿巨头 ， 短短几年时间 ， 眼花缭乱 。