----10年后 ， 房子会不会变成“水泥盒子”？经济学家为购房者出谋划策//----

"multi_version":false今天看到一则新闻 ， 关于长租公寓的 。

郑州某品牌公寓宣布 ， 其投入的1600套公寓因面临巨大的经营及资金压力 ， 已无力维持公司正常经营 。

至于原因 ， 大家也都很熟悉 。

一方面 ， 这些公寓高价从房东手里收房源 ， 再低价转给房客 ， 本质上是亏钱的 。

另一方面 ， 租客押一付六 ， 甚至押一付十二 ， 公寓给房东还是押一付三 ， 通过扩大租客规模 ， 来维持现金流 。

只要规模无法再扩大 ， 这种模式迟早会崩 。

数据显示 ， 自2017年至今 ， 已有多达20余家长租公寓因资金链断裂、经营不善而宣告破产 。

为什么代表租赁市场的长租公寓 ， 无法找到自己的盈利模式？

原因也很简单 ， 租户是对价格最敏感的人群 ， 房子很难通过出租赚钱 。

根据上海易居房地产研究院发布的《2019年一季度50城租金收益率研究报告》 ， 最低的几个城市是：厦门（1.2%）、青岛（1.4%）、福州（1.5%）、深圳（1.6%）和石家庄（1.7%） 。

也就是说 ， 在厦门、青岛这些城市出租房子 ， 需要70年甚至80年才能回本 。

这就是过去20年 ， 人们逐渐形成的房产观：房子只能赚差价 ， 不能用来租 。

问题在于 ， 连一二线热点城市都租不上价 ， 三四线的房子又能好到哪去？

这就是我们正在面对的现实 。

房子越盖越多 ， 地铁房、学区房、改善房、养老房、洋房、得房率、绿化率、容积率 ， 名词一大堆 ， 真正的刚需却并不“领情” 。

照这样的趋势发展下去 ， 10年后 ， 房子会不会变成“水泥盒子”？

我们可以从以下角度去分析 。

第一 ， 未来10年 ， 还会盖多少房子？

近日 ， 恒大研究院经济学家夏磊发文预测 ， 未来10年 ， 全国自住房需求年均高达11.7亿平 。

其中 ， 2019-2020年、2021-2025、2026-2030年年均分别为13.6亿平、11.6亿平和11.0亿平 ， 相当于2016、2013和2015年全国商品住房销售面积 。

城镇常住人口增长需求中 ， 99.8%来自于快速城镇化阶段下大量农村人口进城 ， 仅0.2%来自于城镇常住人口自然增长 。

这样算来 ， 10年时间 ， 房地产销售面积将近120亿平米 ， 仍以100平米一套房来计算 ， 相当于会卖掉1.2亿套房子 。

也就是说 ， 未来十年 ， 会卖出去1.2亿套房子 。

第二 ， 现在我们已经有多少房子了？

从1998年房改到2005年 ， 房地产年均销售面积仅仅在1亿-5亿平米之间 ， 从2010年到2018年 ， 每年的房地产销售面积都高达10亿平米以上 。

这20年卖出去的房产面积相加 ， 得出的结果是177亿平米 ， 按每套房100平米来计算 ， 总共卖出去了1.7亿套房子 。

事实上 ， 在商品房之外 ， 加上房改房、单位和学生宿舍、农村自建房、城市小产权房 ， 真正的房屋总量起码还要翻3倍 。

保守估计 ， 目前房子总量大概是6.8亿-7亿套之间 。

因为小产权房以后会越来越少 ， 照这个数据 ， 来计算商品房的增量 ， 10年后 ， 房屋总量会达到7+1.2=8.2亿套房子 。

第三 ， 8.2亿套房子主要分布在什么地方？

央行副行长潘功胜 ， 在2016年提到过一组数据 。