缴纳了保证金 ， 有了房源 ， 还需要有庞大的客户 ， 贝壳开始发挥自己房产中介的优势 。 数据显示 ， 截至2019年9月底 ， 贝壳找房已进驻全国103个城市和地区 ， 连接3.2万家门店和超过32万新型经纪人 ， 入驻平台的新经纪品牌超过226个 。 这也意味着贝壳有着市场上其他机构都做不到的超强带客能力 ， 这也是贝壳敢和开发商签对赌协议的底气 。

钱有了 ， 客户有了 ， 竞争对手没了 。

当贝壳变得格外强大的同时 ， 渠道第一次拥有了和开发商议价的能力 。

有行业人士透露 ， 2017年之前 ， 北京新房代理渠道费率约为1%左右 ， 更早时甚至可低至0.5%-0.8% 。 从2018年至今 ， 费率逐渐上涨至2%-3% 。

北京周边香河的普通农民转型经纪人在高速路口截客户 ， 不到三个月时间 ， 二手捷达就换上宝马了 。 京南涿州某楼盘的90后销售经理离职开一家渠道公司 ， 给项目带客 ， 一个月内赚了100万 。 楼市中 ， 各种渠道一夜暴富的流言花边和传闻 。

在提高佣金的同时 ， 贝壳还会敦促开发商降到一个充满诱惑的价格 。 对于没有大幅降价的楼盘 ， 贝壳也有自己的杀手锏——“独家优惠” 。 只要是贝壳合作的楼盘 ， 都有优惠 ， 少则一个点 ， 多则几个点 。

贝壳通过垄断 ， 提高了佣金 ， 倒逼开发商降价 。 然而看似给购房者优惠的背后 ， 每个环节都在觊觎分一杯羹 ， 最后真实的优惠并未落在购房者身上 。

【二】买房优惠的背后 ， 羊毛出在羊身上

今天贝壳的故事很难不让人回想起滴滴 。

在通过烧钱获取垄断红利后 ， 滴滴一方面减少车主提成 ， 一方面对乘客频频涨价 。

在楼市资本论看来 ， 贝壳一方面垄断营销渠道 ， 一切为销售铺路 ， 增加买房人隐患和社会不稳定因素；另一方面则增加客户购买成本 ， 加重买房人负担 。

前期的渠道是通过压低房企的价格 。 但是当所有的人进入之后却发现 。 上涨也是可以的 ， 而且将上涨的部分利润转给房企 ， 渠道 ， 购房者或者是任何可以参与房产销售的人 。

西安某公寓项目计划售价13500 ， 贝壳进入后为保证其高额渠道费 ， 开盘价格直接上涨到14500 ， 贝壳专场通过一个点的让利实现开盘当天清盘 。

你以为的优惠 ， 并不是你以为的优惠 。

与此同时 ， 微博上甚至流传着这样的挣钱办法 ， “在天津买新房 ， 带上朋友 ， 让朋友充当主要角色 ， 留不是买房人的手机号 ， 然后让销售算价 ， 得到最终价格 ， 好 ， 出门找渠道（中介） ， 问有多少返点返现 ， 谈好后 ， 跟渠道进售楼处 ， 还是那套房子 ， 继续算 ， 还是刚才的价 ， OK ， 可订 ， 这样干咱们就是小挠一笔渠道费 ， 也是钱呢 ， 是吧 。 此方法 ， 土豪可忽略” 。

有业内人士表示 ， 无论房地产市场如何翻天覆地 ， 中介的收费都是雷打不动的 ， 而渠道费用在占据大部分营销成本的同时 ， 也推高了房价和投资成本 。

而足够高的佣金也可以让中介信口开河煽动购房者做出错误的选房决策 。

据媒体报道10月起北京亦庄某知名商住楼盘 ， 向渠道商开出了10%的佣金费率 ， 卖一套500万元的房就能拿到50万元的提成 。 10%的费率一出就搅动了市场 ， 楼盘很快有了成交 。

更可怕的还不止于此 。

开发商的利润是有限的 ， 一般在10%—15%左右 ， 部分管理比较得当的项目 ， 利润能达到20%以上 。 但是 ， 随着大幅度降价和高额的佣金 ， 开发商的利润被极大的压缩 ， 部分项目 ， 甚至可能出现赔钱的状况 。

楼市资本论看来 ， 为了生存 ， 他们只能减配降标 ， 甚至可能出现烂尾 ， 对购房者来说 ， 承担这种风险无疑是飞来横祸 。

购房者只会把目光盯到开发商身上 ， 殊不知 ， 早在营销的时候 ， 维权就已经成为定局 。 而祸首之一 ， 就是贝壳们 。