----探盘|小营路5号：一个优缺点都明晃晃的北四环旧改新盘//----

紧邻北京北四环的小营 ， 最近出现了一个纯商品房新盘 ， 起名是像“霄云路8号”的朴实无华方式 ， 名为“小营路5号” 。

作为城市更新项目 ， 小营路5号原身是四方大厦 ， 独一栋15层的楼 ， 去年启动更新改造 ， 今年推向市场 。 作为紧邻北四环的纯新盘 ， 共推出126套109-194平方米的住宅产品 ， 预计明年1月中旬开盘 ， 单价7万元/平方米左右 。

新京报记者近日探访了这个颇受市场关注的旧改新盘 ， 发现这是一个优点和缺点都明晃晃摆在眼前的项目 ， 优势堪称“稀缺” ， 短板也十分显著 。 购房人所要选择的只有“取” ， 或者“舍” 。

小营路5号摆在购房人面前的 ， 似乎只有“取”和“舍” 。

地段和价格都“稀缺”

亚运村是北京楼市的一个响亮地标 ， 发展较早 。 1990年 ， 北京亚运会举办 ， 亚运村板块的房地产发展随之被带动 。 很快 ， 亚运村从北京的一个城市边缘区发展为北京第一个成规模的高档居住区 。 之后 ， 随着北京进入奥运时间 ， 亚运村“升级”为亚奥板块 。

小营路5号就是以前的四方大厦 ， 为首创集团全资子公司首创经中打造的住宅类城市更新项目 ， 旧写字楼“脱胎换骨” ， 将以全精装交付的住宅产品进入亚运村新房市场 。

“四环的新房不好找了 ， 而且还是北四环的 。 ”小营路5号的销售顾问非常明白自家项目的最大优势在哪里 。

紧邻北四环的房子 ， 出行对地铁的依赖度没有五环外的楼盘那么高 ， 但小营路5号依然有毗邻5号线和15号线两条地铁线的优势 ， 距离惠新西街北口站1.3公里 ， 距大屯路东站1.5公里 。 项目周边有令人羡慕的教育资源 ， 包括陈经纶中学嘉铭分校、芳草地国际学校世纪小学、芳草地国际学校万和城校区、中国音乐学院附属北京实验学校本部校区 。 医疗资源也不用愁 ， 中日友好医院近在咫尺 ， 北京安贞医院也不远 。

优势的地段、成熟的配套 ， 7万元/平方米左右的定价 ， 如此地段+如此价格 ， 堪称“稀缺” 。 “预计不同层高、不同户型单价从69000元到71000元都会有 ， 小户型单价更高一些 。 ”销售顾问表示 ， 目前排卡已近百名 ， 预计明年1月中旬开盘 。

朝向、采光和停车位让人摇头

然而 ， 与“稀缺”优势搭配的 ， 是让人无法无视的短板 。

新京报记者进入项目大楼的第一个直观感受是 ， 安家在此的业主 ， 未来回家可能会感觉走进了一间写字楼的大堂 ， 不怎么有回家的亲切感 。 由于是四方大厦的旧改项目 ， 小营路5号只有一栋楼 ， 从楼门口进入是标准的写字楼格局 ， 先前台、后电梯 。 不过 ， 销售顾问介绍 ， 大楼北侧还会设置一个业主的进出口 。

坐电梯上到14层样板间 ， 老式建筑格局的气息扑面而来 。 西向一条长走廊连起了这一层两梯九户的每一套房 。 这意味着 ， 你家窗户前可能时常有人从走廊经过 ， 从私密性和宁静空间来说 ， 与新时代的建筑不可同日而语 。 同时 ， 这条横亘的长走廊也大大影响了产品的通透性和采光 。

旧改项目改不了的格局：西向一条长走廊串起了一层所有住户 。