小营路5号共计126套房源 ， 包括109平方米、121平方米、139平方米、150平方米、194平方米户型 ， 供应最多的是109平方米户型 。

新京报记者体验样板间的结果是 ， 户型最显著的短板是朝向和采光 。 由于只有一栋楼 ， 除边户外的所有户型均为东西朝向 。 说是东西朝向 ， 但西向被走廊隔开 ， 实际上只有东向 ， 通透性大打折扣 。 销售顾问称 ， “只要打开走廊的窗户 ， 也算通透 。 ”

此外还有两种边户户型 ， 一种是139平方米的东北朝向户型 ， 一种是194平方米的东南朝向户型 。 但销售顾问透露 ， “由于东南向是‘黄金角’ ， 这套边户户型‘早已被内部抢光’ 。 ”

新京报记者在样板间里看到 ， 朝东为连接卧室的独立阳台 ， 东向视野不错 ， 能远远看到望京SOHO 。

看房人向女士看完样板间表示 ， 装修有点儿像宾馆 。 销售顾问回答 ， “国企风格 ， 比较低调保守 。 ”

对于户型短板 ， 销售顾问坦言 ， 因为是旧楼改造 ， 写字楼原有的主体结构改变不了 ， 尤其是承重的部分无法打掉 ， “我们能改的都改了” 。

“要挑户型、要南北通透、要满眼绿色景观 ， 那只能去五环外找了 。 如果为了买位置 ， 就没得挑了 。 ”销售顾问说 。

供应最多的109平方米户型 。 户型称得上方正 ， 然而通透和采光是大问题 。

另外一个购房人无法忽视的问题是 ， 虽然四方大厦为70年产权 ， 但已经使用了20年 ， 剩下只有50年 。 “所以我们定价不高 。 不过 ， 单价7万元的更主要原因是这个项目没有停车位 ， 如果有停车位单价肯定得9万元以上了 。 ”销售顾问坦诚地向看房人自揭短板 。

“停车位的问题没法解决 ， 要业主自己想办法 。 ”销售顾问称 ， 如果买这里的房子 ， 只能自己找车位 ， 或者在附近小区租车位 ， 一个月500-600元 ， 比如育慧西里、亚运花园、亚运豪庭 ， 都可以租 。

业内：先天短板不足以掩盖地段唯一性

和硕机构首席分析师郭毅认为 ， 小营路5号在产品上确有局限性 ， 但地段位置和总价的优势也同样客观存在 。

郭毅分析说 ， “作为旧改项目 ， 小营路5号确实在产品规划条件上存在先天的短板和不足 ， 但这些不足以掩盖项目地段位置的唯一性 ， 以及当前来说相对合理的市场价格 ， 再加上周边丰沛的城市资源 ， 赋予了项目很多的价值点 。 从单一项目来说 ， 市场去化没有太大问题 。 ”

郭毅表示 ， 小营路5号周边鲜有其他在售项目可选 ， 亚奥板块数得上的品质相对较高的产品已是10年前的远洋·万和城 ， 再往前数 ， 就是三四十年房龄的老旧产品了 ， 没有办法和这个项目相比 。

“从价格看 ， 1000万元出头的总价门槛 ， 在亚运村板块来说具备绝对的稀缺性 ， 和周边房龄二三十年的老旧二手房相比 ， 性价比优势突出 。 ”郭毅说 。

采写 | 新京报 王海亮 编辑 | 武新 排版 | 薛慧敏

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