我们如果要贷款的话（房贷只是是我们贷款的一种方式） ， 需要从以银行为主的金融机构获取 ， 那么必然会有成本 ， 这个成本就是利息 ， 而利息和本金的比率就是利率 。 而银行的资金是受到央行的约束的 ， 央行要调控或者约束银行的资金成本 ， 主要是通过两个工具：降息和降准 ， 这两个词我们经常在财经新闻里面听到的 。

降准就是银行存放在央行的钱少了 ， 那么银行拥有了更多的钱可以进行放贷 ， 那么资金供给增多 ， 市场上的资金成本 ， 也就是利率自然会降低的；

降息就是 ， 央行直接降低“贷款基准利率” ， 因为以前银行的所有贷款利率都是要以贷款基准利率来定价的 ， 所以贷款基准利率提高（也就是加息） ， 那么市场的利率就会上升 ， 反之 ， 如果贷款基准利率下调（也就是降息） ， 那么市场的利率就会下降 。

所以 ， 央行是通过这两个工具来影响商业银行的资金供求和资金成本  ， 进而影响社会的实际资金成本 。 这个就是央行的调控利率的链条：存款/贷款基准利率/存款准备金率——商业银行的资金供求和自己成本——社会实际的资金成本 。

但是基准利率不够市场化 ， 因为是央行直接确定的 ， 央行并没有和社会的资金终端需求有业务关系 ， 他是如果判断市场资金的供求关系呢？这个比如是滞后的 ， 不能够完全体现市场的真实需求 ， 这个应该是很好理解的 ， 套用任正非的一句话：要让听得到炮火的人来做决策 。

2、利率的变革

于是 ， 央行未来解决这个利率市场化的问题 ， 就想了一个方法 ， 用一个商业银行自行决定的贷款利率来替代原来央行自行决定的贷款基准利率 ， 那么这样由商业银行自主决定的利率肯定是更加接近市场利率的 ， 银行商业银行是直接为个人和企业提供资金贷款服务的 ， 他们最了解市场的需求 。

于是 ， 就有了由商业银行共同决定的一个利率 ， 这个利率就是LPR（全称叫做贷款市场利率报价） ， 这是目前由18家商业银行共同决定的 ， 具体来说就是：每个月的20日 ， 这18家商业银行各自提交一个利率给银行同业拆借中心 ， 银行同业拆借中心去除最高的和最低的利率 ， 然后剩下的取算术平均值 。 于是就有诞生了当月的LPR数值 ， 目前12月20日发布的LPR分别是1年期的4.15% ， 5年期的4.8% 。

那么这18家银行能够代表真实的贷款市场吗？我们来看下 ， 这18家银行具体是哪18家 ， 中、农、工、建四大国有银行是少不了的 ， 他们是银行的主体 ， 但是也有交通银行、中信银行、招商银行、兴业银行、浦东发展银行、民生银行等全国性的股份制银行 ， 也有地方性的银行和农村商业银行：西安银行、台州银行、上海农村商业银行、广东顺德农村商业银行；也有外资银行：渣打银行和花旗银行；同时还有互联网银行：微众银行和网商银行 。

单从银行的体量上来看 ， 是包含了当前市场的主体 ， 从性质上来看 ， 也包含了不同类别的商业银行 ， 所以这18家商业银行基本是可以代表贷款市场的 ， 而且采用算术平均的方式 ， 没有一家银行能够单独决定LPR ， 这个比较能够反应市场的真实情况 ， 况且还是一个月更新一次 。

这个时候的贷款利率的传导链条就是：LPR——市场利率；

那么 ， 央行的作用在哪里？其实LPR是和MLF（中期借贷便利）挂钩的 ， MLF是央行决定的 ， 每个月都会公布一次 ， 而LPR是MLF再加上一定的点数构成的 ， 商业银行决定点数 ， 而央行决定MLF ， 所以央行也保留了继续影响LPR的能力 。

这个时候的利率传导链条就是：MLF——LPR——市场利率；

所以 ， 从这个时候 ， 大家也知道 ， 这是央行进行的利率改革的进程 ， 并非是商业银行决定的 ， 而且这次利率新政是面向所有的存量以贷款基准利率为定价的商业贷款 ， 并非这是针对个人住房贷款 。