有魔力！福州居然有这么多人热衷于这种房子关于商业办公产品

----有魔力！福州居然有这么多人热衷于这种房子//----

关于商业办公产品，福地一向不推荐，因为“自住不足，办公不通，投资不利，转手不畅”这些特点注定它是一个小众产品：

但是仓山这个商业办公产品在开盘一年后居然去化率高达八成多，实在出人意外，我们看看在哪？

万科九里商务中心位于仓山区仓前街道仓前路南侧，梅坞路西侧，即烟台山上。总套数316套，扣除刚领证的27套，实际之前在售289套，已经销售241套，去化率达83% 。对于一个取得预售证一年的商业办公楼项目，在2019年福州楼市行情下，很耀眼，因为它可是商业办公项目，间接说明还是有部分的需求，但商业办公整体供应过剩也是不争的事实，未来这些存量产品竞争将很激烈！

而另一个地块，去化率更高。前期开盘56套，已经卖了52套。

万科于2015年底获得福州宗地2015-30号的土地使用权，即现在万科仓前九里地块，当时楼面地价15230元一平米。

商业办公楼到底有哪些先天缺陷，让这种产品在福州楼市之中非议这么多？主要还是由于以下方面：

1、功能用途，从土地性质看，商住公寓在政府批地时，一般为综合性用地(商住)或商业用地，按理说，在这种用地上加盖的房子主要是商用。因此商业公寓都不能落户，不带学区（位）。

2、性价比，首套住宅首付普遍在30%左右，贷款年限可达30年，可以商贷，也可以公积金贷款；而商业公寓首付至少需要50% ，只能商贷，贷款年限只有10年。举个例子，假设公寓单价和住宅都是1万/㎡，你有30万的上车成本。从获得空间看，选择公寓，你最多可以买60平的单间/一房公寓；选择住宅，你大可以拥有100平的三房之家。从贷款压力看，因为公寓贷款上浮利率高、贷款年限仅为10年，月供压力其实并没有比住宅轻松多少。从后期收益看，住宅有落户和学位以及金融属性加持，还能抵押贷款，后期的升值速度会遥遥甩开公寓。

3、投资回报，房产的收益主要来自两个方面：自身增值，和租金回报率。商业办公产品自身增值远远赶不上住宅，甚至还会跌。租金方面，买soho的钱不如拿来理财，可能投资收益都比较高，特别对于外围商业办公产品。

4、税费，交易产生税费高达15%-20% ，其中卖方税费大概占房子总价的7%-10% 。比如所得税:（房子现值–房子原值）*20%（卖方付）。即使把税费加到买方上。实际上，无论谁来买单，都意味着同等售价的房子，税费越高，你到手的钱就越少，增值利润部分至少被税吃掉三分之一。而且鸡肋的功能和价值，买方还要负担如此高的税负，接盘侠数量会更少，转手更难了。

目前该商办楼再次领证，这次价格更是令人瞠目结舌：

这应该是单价最高的商业办公项目。单价达到8.8万，而其他十几套均价也在5万左右，备案价格总价都在500-800万之间，价格堪比豪宅。

说到其中大卖原因，只能说这块土地上有一个美好的故事：

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