“稳定”将是2020年房地产调控政策主基调 ， 不会出现大涨或大跌 。

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在市场压力较大的一二线热点城市 ， 将继续维持严厉的调控政策不放松 ， 防范房地产价格泡沫；而三四线城市则将维持房地产市场稳定 ， 防范房地产市场价格下跌过快是首要任务 。

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2继续“放水” ， 但楼市不是收益者

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预计2020年的货币政策将松紧适度 ， 避免大水漫灌 。 即使央行继续“放水” ， 也不会马上传导至房地产 ， 楼市不是受益者 ， 房地产短期不会被重启复苏 。

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3行业规模、企业规模“双见顶”

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预计2019年全年销售额会突破16万亿元 ， 但2020年整体压力较大 。 2019年已经开始出现负现金流房企 ， 2020年这一现象会更多 ， 很多房企可能需要重新考虑制定2020年销售目标 ， 未必一定要增长 ， 稳定也可以 。 2020年行业规模会稳住 ， 企业规模会稳定 ， 部分房企2020年规模甚至会出现下跌 。

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4房价上涨空间：深圳不会涨 ， 长三角空间大

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深圳房价已经处于高位 ， 很多楼盘经过一轮上涨需要2020年一段时间的消化 。 而2020年长三角有很多国家战略 ， 且长三角一体化出台政策以及一体化落地速度最快 ， 因此机会会更多 。

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事实上 ， 在2019年100城新建商品住宅成交均价涨幅TOP10中 ， 长三角占了一半的名额 。 其中 ， 位于长三角的三四线城市盐城同比涨幅39%、南通涨31%、江阴涨28%、台州涨26%、泰州涨22% 。

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5加速去库存 ， 销售“依赖渠道”

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2018年之前 ， 渠道占比小于5% ， 到2019年底 ， 渠道已占比50% 。

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与此同时 ， 2018年渠道佣金为1%-2%左右 ， 2019年大于2.5% ， 个别项目佣金甚至超过10% 。

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6拿地不急 ， 全年都是窗口期

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不一定抢在年初三四月去拿地 ， 可能全年都是机会 。

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7兼并收购开始出现“大鱼吃大鱼”

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实际上 ， 在2019年已开始出现苗头 ， 未来也会如此 。

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8仍看好物业 ， 但物业企业会开始分化

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好的物业公司PE会高出地产开发企业5倍以上 ， 包括上市物业公司之间也会大分化 。 已登陆港股的17家物业公司正呈现两极化走势 。 中海物业、绿城服务、新城悦服务等当前股价相对发行价均有较大涨幅 ， 而其他几家公司则都处在破发状态 。 17家港股物业公司的表现表明 ， 分化格局正在形成 。

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9租赁变天 ， 还需寻找新模式

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未来的空间会更大 ， 但租赁不是问题 ， 核心是找准细分市场 ， 找更加符合不同细分市场的新模式 。 租赁更需要精细化的管理 。

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10未来看好8家地产股

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地产股看好6家：万科 ， 融创 ， 金茂 ， 世茂 ， 美的 ， 佳兆业

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地产物业股看好2家：绿城服务 ， 碧桂园服务

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（国际金融报记者 孙婉秋）