住建部专家顾云昌近期就警告称 ， 2019年房地产市场的主要矛盾已经从过去的房价过快上涨 ， 变成过快下滑 ， 表现在销售、投资和房价上 。

我认为 ， 这基本上就是在警告三四线城市 。

除了大家最常关注的货币化安置放缓之外 ， 我认为三四线楼市的隐形库存风险也非常值得关注 。

就房地产库存来说 ， 分为显性和隐性 。 显性库存就是拿到预售证的这批商品房 ， 目前三四线城市这一块库存消化得的确还算不错 。 截至2018年8月份 ， 全国336个地级市中 ， 已经有281个地级市显性库存降至18个月以内 。 基本回归至2013年的水平 。

但问题是隐形库存非常令人担忧 。 这些隐形库存包括在途库存（指的是已经开工但未拿到预售证）、未开工库存（已出让未开工的土地）、二级市场库存（简单理解为购房者手中的空置住房） 。