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福晟虽然折戟在冲击千亿的路上 ， 但手上并不缺少土地 ， 缺的只是变现的时间 。 在土储方面 ， 截至2019年末 ， 福晟总土储货值还有近8000亿元 。 福晟在业内以旧改而知名 ， 特别是它在粤港澳大湾区拥有1000万平方米建面的旧改项目 ， 其旧改项目的总货值约有3000-4000亿元 。

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如果能稍微稳健 ， 福晟何至于马失前蹄走到这一步？

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福晟踩过的坑

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福晟踩过的坑并不特别 ， 可以说是很多急于做规模的房企都经历过的 。

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福晟集团创建于1993年 ， 一开始深耕广东市场 ， 2003年大举进入福建市场后 ， 开始大举并购 ， 2006年 ， 福晟并购了六建集团 ， 被认为是深得闽系房企以小吞大、善用金融杠杆的发展精髓 。

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不过福晟真正在地产圈中出名 ， 是2015年 ， 潘伟明成立10支“并购飞虎队”——8个区域大队加机动大队和支援大队 ， 并亲自挂帅任“总司令”；与中信、招商、中泰等数十家金融机构合作 ， 在内部成立了“资金王牌军” ， 为并购提供充足的弹药粮草 ， 形成规模拓展的左右手 。

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一开始 ， 潘伟明还为福晟“飞虎队”制定“五不拍原则” ， 即不拍利润率低于15%的土地；不拍建筑面积低于10万平方米的土地；不拍风水不好的土地；不拍无信心拆迁的土地；不拍“地王”项目的土地 。

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但很快 ， 房地产行业的快速发展 ， 让潘伟明看到了机会 。 他认为“小而美”就没了 ， 而且在业内几乎一致的看法是 ， 房企在未来的发展过程中 ， 如果没有规模就缺少了腾挪的空间 ， 在市场一片“规模论”声中 ， 潘伟明不仅打破了自己的原则 ， 也喊出了冲击千亿的口号 。

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在2015年-2017年间 ， 福晟依靠并购拿下了72个项目 ， 总土地面积约1680万平方米 ， 总建筑面积约3800万平方米 ， 总货值约6500亿元 ， 仅在2017年就斥资800亿元拿下了总计货值3199亿元的土地 。 这其中 ， 福晟既拿到了很多位于大湾区的优质土地 ， 但也同时拿了很多难以拆迁的旧改项目 ， 此外也拿了很多低利润的项目 。 2018年 ， 福晟继续加码拿地扩张 ， 不断采用信托、基金等“短债长投”的融资模式 。

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通过疯狂的并购 ， 福晟在规模上大规模扩张 ， 但融资金额却在骤降 。 为了尽快消化土储 ， 回流资金 ， 福晟也在内部推行高周转模式 ， 搞3691原则：拿到地后3个月开工 ， 6个月销售 ， 9个月封顶 ， 一年现金流回正 。 但由于很多通过并购而来的旧改项目股权复杂 ， 要快速向市场推盘并不容易 。 导致福晟资金链紧张 ， 而短债长投又加剧了其资金问题 ， 截至2019年6月底 ， 其短期债务443.47亿元 ， 同期货币资金仅为72.91亿元 ， 即将到期的短债约70亿元 ， 但非受限现金仅约57亿元 。

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到2019年下半年 ， 金融机构已经不愿贷款给福晟集团 ， 福晟集团甚至四处寻求短期过桥资金 ， 福晟内部随即传出前文所述的危机 。

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福晟的危机 ， 是目前很多激进房企所面临的问题 ， 过度利用杠杆、短债长投、盲目追求规模等 ， 区别在于 ， 有的已经爆发 ， 有的在爆发的路上 ， 有的已经被掩盖 。

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哪些“大鱼”将被吃？

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福晟的遭遇 ， 归根到底在资金流上 。 能否融资 ， 并且融到便宜的资金 ， 是维持房企最大规模的重要因素 。 碧桂园的规模这几年快速做大 ， 是因为他账上趴着两千多亿的资金在候着 ， 而且还能源源不断发债 。

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同样是这次主导合作的世茂 ， 在2019年陆续收购了泰禾集团、粤泰股份、明发集团等多家房企的资产包 ， 累计斥资近200亿元 ， 并替代融创中国荣升新一代“并购王” ， 这背后是世茂强大的融资能力 ， 仅2019上半年 ， 世茂房地产就先后获得132亿公司债额度 ， 并分别以6.125%、5.6%的利率成功发行20亿元美元债 ， 同时8月签订8.38亿美元及39.94亿港元四年期银团贷款 ， 利率为Libor/Hibor+2.98% 。

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因此 ， 未来房地产行业 ， “大鱼吃小鱼”“快鱼吃慢鱼”肯定少不了 ， 大鱼吃大鱼时代 ， 又有哪些“大鱼”将被吃呢？