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最近房地产又是LPR又是降准 ， 很多小白可能已经晕头转向不知所以然 。 好在日前有机构发布了《中国城市投资价值与地产企业布局趋势》白皮书 ， 从“人口+产业+交通”3大维度对中国内地298个城市潜在价值、投资潜力进行考量 。 这次站长以北京、上海、广州、武汉为大家重点分析 ， 一起看看吧 。

此次分析 ， 我们从业内流行的标准分析框架“房地产长期看人口、中期看土地、短期看金融”入手 。 首先从人口分析来看 ， 北京、上海人口增长有较大潜力 。 过去历次人口控制目标不断被突破的根本原因就在于忽视市场机制作用 ， 虽然在近期严厉人口调控的政策下 ， 北京、上海常住人口增长放缓 ， 甚至转负 。

但是 ， 当前北京、上海的经济-人口比值高达1.9以上 ， 在迈向国际都市或全球城市的路上 ， 经济-人口分布平衡法则将驱动北京、上海未来人口还有一定的增长空间 ， 从土地资源看仍有较大空间 。

从资源配套看 ， 北京是当之无愧的第一 ， 8所双一流、985高校 ， 26所211高校 ， 是全中国高校最密集的地方 ， 也是世界五百强中国总部、国家部委和国有企业总部、互联网企业密度最高的地方 。

就产业看 ， 北京有中关村 ， 高科技企业云集 。 而金融市场是上海金融的优势 。 由银行间市场、外汇市场、上证所、中金所、上期所、黄金交易所、清算所等共同构成的金融市场体系 ， 是上海之外任何城市没有的优势 。

就地区发展水平和薪酬水平而言 ， 2018年夏季 ， 北京、上海、深圳的平均薪酬超过9000元 ， 占据榜单前三位 ， 而北京更是以10531元的薪酬水平领跑其他城市 。 2018年上海和北京GDP已超过3万亿元 ， 领先优势明显 ， 吸引了全国各地的人才 。

长期来看 ， 大城市落户门槛进一步放宽是主流趋势 ， 同等落户条件下 ， 产业优势大、高校数量多、大学生集中的一二线城市 ， 高知人口吸附力相对更强 ， 城市竞争力强 ， 对住房的需求更多 ， 所以北京上海这样的大城市位列白皮书前2位 。

而粤港澳大湾区的核心城市——深圳、广州 ， 因为经济起步早、先发优势明显 ， 人口吸引力也位居前列 ， 是人口流入较为集中的区域 。 近8年来年均常住人口增量始终保持在30万左右 ， 并且人口流入速度与上个10年基本相当 。

从房地产市场规模分析城市投资价值 ， 长三角城市群规模最大 ， 房地产开发投资额超过2.5万亿元 ， 商品房销售面积超2.5亿平方米；粤港澳大湾区投资热度持续高涨 ， 2018年房地产开发投资额同比增长17% ， 达到1.1万亿元 。

从城市群中各个城市的价值可见 ， 粤港澳大湾区的深圳、广州这样在白皮书排名三、四位的城市 ， 发展强劲 ， 潜力非常突出 。

此外 ， 长江中游、成渝商品房销售面积2018年也分别达到1.9亿平方米和1.8亿平方米 ， 市场容量突出 。 山东半岛、海西城市群基础强 ， 中原城市群区位优势好、规划能级高 ， 也具备较好的发展潜力 。