按照郁亮给出的定义 ， 万科转型并非是因为地产开发业务活不下去 ， 要转换个跑道发展 ， 而是地产公司在增速放缓的大环境下寻找第二增长曲线 。

对万科而言 ， “第二增长曲线”的方向主要有两种：一种是在原本已经扎根的核心业务、开发业务、物业管理等基本盘的基础上 ， 找到一些新的做法 ， 诞生出新的业务增长点 ， 如万科物业科技化、旧改、TOD等 。

另一种方向则是与万科战略相互匹配 ， 与城市、客户同步发展而做出的一些全新探索和尝试 ， 诸如万科的物流仓储、长租公寓等业务 。

尽管仍然对“多元化业务何时在报表上能体现价值”这件事无解 ， 但郁亮在海天酱油身上看到了希望 。

从收入来看 ， 万科是海天酱油的17倍多；从利润来看 ， 万科是海天酱油的7倍多 ， 但近期海天酱油的市值已经超过3000亿元 ， 略微超过万科 。 “只要能够满足老百姓的需要 ， 成为老百姓的首选 ， 他们还愿意买单 ， 这个业务就具备长期价值 ， 市场就一定可以给它非常公平合理的定价和评价 。 ”郁亮表示 ， 这点来说 ， 它让万科各项业务看到了希望 。

“新官”孙嘉带领下的南方区域

按区域划算 ， 万科共分为南方、上海、北方和中西部四大区域 。 其中 ， 南方区域不仅是万科的发源地 ， 也是业务种类最多 ， 战线最长的区域 。

2019年5月7日 ， 万科在集团公众号上宣布 ， 根据公司战略发展需要 ， 并尊重个人意愿和兴趣 ， 公司高级副总裁张纪文不再兼任南方区域事业集团首席执行官 ， 出任集团梅沙教育事业部首席执行官 ， 南方区域事业集团首席执行官由孙嘉接任 。

这场交流会 ， 是孙嘉接任以来首次与南方媒体的公开对话 。 此前 ， 南方区首的换帅被外界视为是万科重整南方区域 ， 决心提升区域业绩的重要信号 。

万科南方区域事业集团首席执行官孙嘉

孙嘉表示 ， 随着业务种类的增加、业务规模的扩大 ， 随着战线的拉长 ， 南方区域的团队也在经历一个阶段性的考验 ， “从我们的能力、经验到业务的组合方式、合作方式 ， 和外部生态网络打造新的平台在逐步的建立 ， 因此在过程中难免会有工作的瑕疵 ， 也没有办法保证所有的客户和所有的相关方都满意 。 ”

多年来 ， 南方区域一直是万科业绩贡献的最重要来源 ， 但区域销售情况一路下滑 。 资料显示 ， 2018年 ， 南方区域销售金额占比从2017年的28.6%降至23.64% ， 排名从首位跌落至第三 ， 同时也是四个区域中唯一一个出现负增长的区域 。 2019年上半年 ， 南方区域对应销售金额占比为18.79% ， 在四大区域中垫底 ， 昔日功臣变成如今的“拖油瓶” 。

在此背景下 ， 孙嘉表示 ， 希望把传统基本盘业务做得更好 ， 将进一步巩固和提升基本盘 。

据孙嘉介绍 ， 目前万科南方区域在南方五省已进入了17个城市 ， 产能超4500亿 ， 服务超过60万个都市家庭 ， 孙嘉表示 ， “这个数字还可以更大 ， 我们还可以给更多的城市家庭提供更好的综合性社区服务” 。

在孙嘉看来 ， 目前南方区域面临的最大挑战 ， 就是在投资者、时代、集团领导给的有限时间里交出一份满意的答卷 。

“孙嘉一般都很真诚地回答问题” ， 郁亮接过话调侃道 ， “他（孙嘉）到了一线之后肚子变大了 ， 他告诉我这是压力肥 。 ”引得满堂欢笑后 ， 郁亮笑着说道 ， “我没给你说有限的时间做好 ， 我给你无限的时间做好 ， 不要那么大压力 。 ”

值得关注的是 ， 孙嘉在会上释放了南方区域乃至整个万科发展信号--“城市更新” 。

在他分享的7个案例中 ， 其中3个为城市更新项目 ， 分别为广州永庆坊、福州烟台山·仓前九里、深圳南头古城 。

他指出 ， 现在城市里还有很多老房子 ， 这些老房子不单只是建筑问题 。 在城市更新中 ， 尊重历史文脉 ， 保留城市记忆 ， 打造公共空间 ， 激发城市活力是是万科做城市有机更新的核心理念 。