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【一二线城市，市中心的“小户型”房子，会越来越吃香吗？】


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从其他发达国家、城市的房地产行业发展路径和规律来看 ， 未来的产品形态里面 ， 小户型产品将占到举足轻重的地位 。
无论是从未来的发展趋势 ， 还是从小户型自身具有的一些独特优势而言 ， 我们都认为 ， 市中心小户型的房子 ， 会变得越来越吃香：

1、大势所趋：小户型居住空间会变得更加主流根据最新发布的中国统计年鉴 ， 2020年全国“一代户”(指同一辈人居住或单身居住落户的情况)的比重 ， 较10年前上升15.33个百分点 ， 达到了49.5% 。
这意味着 ， 中国的家庭模式 ， 从“四世同堂”“三代同堂”(extended family) ， 经过了这么多年的城市化进程 ， 已经转变到由夫妻二人带娃的“核心家庭”（core family/nuclear family） ， 再进一步转换到独居或夫妻二人为主的模式 。
同一个居住空间内 ， 更少的人 ， 意味着更大的私人空间 ， 这无疑是十分符合现代大城市大多数人自我觉醒、自我认知的需求的 。 因此 ， 生活中的独居、空巢、丁克家庭现象 ， 也变得越来越普遍 。
家庭组织模式的变迁 ， 势必带来居住空间的市场变革 ， 这和一二三胎都没关系 ， 有许多就算是生育有子女的家庭 ， 等到子女成年以后 ， 大多也要和父母分居 ， 父母最终又回到二人居住空间模式 。

2、大城市的居住、置换成本考量对于一二线大城市而言 ， 城市的配套和公共资源 ， 随着经济和社会的发展 ， 往往会变得越来越优质 ， 而人口净流入的大城市 ， 城市人口也会变得与日俱增 ， 这就会让教育、医疗等稀缺资源变得更为稀缺 ， 人与人之间的竞争会更大 ，与这些资源所匹配的房产的价值和含金量 ， 也会水涨船高 。
所以 ， 一线城市有很多“置换改善”的说法 ， 也就是卖掉手中这一套 ， 才能买得起下一套改善 ， 而二三线城市 ， 就更多的是直接买改善 ， 不用卖掉手中已有的房源 ， 这就是在寻求居住改善时 ， 付出的成本不一样 ， 而随着未来一线城市的精细化发展、二线城市的进阶 ， 置换改善大概率也会在二线城市更为常见 。

居住改善、置换成本的上升 ， 未必一定会带来大户型“一步到位”需求的增量 ， 相反却很可能会让人们重新思考在资产配置上房产分配的权重 ， 例如 ， 一个家庭拥有一套二居小户型 ， 拥有一套三居大户型 ， 父母住小两居 ， 子女和儿孙辈住大三居 ， 就足以满足两代人（甚至养娃第三代人）的需求 ， 而这样的一大一小的搭配 ， 是要比两套大三居的配置 ， 更为节省成本（购买和持有成本）的 ， 也更能房尽其用 ， 不至于空间浪费 ， 在家庭资产比重中 ， 不动产所占的权重也更低 ， 可以有更多的其他配置 。
而且 ， 随着“去客厅化”装修理念的发展 ， 越来越多的人不喜欢把社交场合安排在自己的私人住处 ， 甚至很多年轻人都反感家里来客人 ， 因此 ， 会客的场景更愿意选择社区的咖啡吧、茶座等 ， 屋内曾经的客厅、会客等功能和空间 ， 同样可以用于安排起居 ， 空间节省就更有效 。

3、市场流通性的选择小户型在二手房市场上 ， 往往拥有极高的定价主动权 ， 稀缺性也更高 ， 尤其是市中心地段、配套完善的小户型 ， 可以说奇货可居都不过分 。

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