第三 ， 人口因素 。 未来十多年 ， 也正是我们城市化率由2018年59.58%向70%冲刺的阶段 。 按照现在年均1%城市化率速度 ， 后面速度可能会稍微放缓一些 ， 那么正好对应的也正是十来年时间 。 预计平均每年还是有1500-1700万人完成城市化 。

总结：从上面三个分析得知 ， 未来10多年 ， 全国房价趋势仍然向上 ， 平均增幅大概在5-6%之间 。

第二个问题：预测你所在城市房价是涨是跌？幅度是多少？

第一个问题回答了未来十来年全国平均房价涨幅问题 ， 但这仅仅是整体 ， 具体到每个城市又不会一样 。 现在的共识是 ， 未来不同城市的楼市一定会出现分化 ， 笔者大概分三类：

一类是排名靠前的七大城市群和大概10多个都市圈 。 国家规划了19个城市群 ， 加之地方形成的50多个都市圈 ， 由于资源和自身资质原因 ， 并不是每个城市群和都市圈都发展得那么好 ， 我们梳理了一下 ， 大概是排名靠前的七大都市圈和10多个都市圈最具潜力 。 由于群内或圈内城市本身有核心城市与非核心城市之别 ， 房价档次差距摆在那 ， 我们这里只谈幅度 。 预计未来10来年 ， 这一类城市还会有年均8%的增幅 。