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引言

2019年8月26日 ， 十三届全国人大常委会第十二次会议审议通过《中华人民共和国土地管理法》修正案 ， 自2020年1月1日起施行 。 《土地管理法》是一部关系亿万农民切身利益、关系国家经济社会安全稳定的重要法律 。 《土地管理法》确立的以土地公有制为基础、耕地保护为目标、用途管制为核心的土地管理基本制度总体上是符合我国国情的 ， 实施以来 ， 为保护耕地、维护农民土地权益、保障工业化城镇化快速发展发挥了重要作用 。

新《土地管理法》坚持土地公有制不动摇 ， 坚持农民利益不受损 ， 坚持最严格的耕地保护制度和最严格的节约集约用地制度 ， 在充分总结农村土地制度改革试点成功经验的基础上 ， 做出了多项重大突破：在集体经营性建设用地入市方面 ， 新《土地管理法》破除了农村集体建设用地进入市场的法律障碍 。 由于要实现集体经营性建设用地入市必然需要入市价格的确定 ， 而农民集体对其市场价值难以准确判断 ， 因此需由专业的土地估价机构进行评估 ， 笔者认为入市的流程中 ， 估价机构角色是除政府角色以外另一个在此过程中较为重要的参与者之一 ， 本文基于入市中的核心法律法规——新《土地管理法》 ， 结合估价机构在土地供需主体间起到的沟通与桥梁的作用 ， 促进集体经营性建设用地顺利入市 ， 从估价机构角色的角度分析估价机构能给集体经营性建设用地入市带来的积极作用 。

新《土地管理法》和需解决的问题

《中华人民共和国土地管理法》修正案主要实现了七大突破 ， 本文仅以集体经营性建设用地入市方面加以陈述 。 原来的《土地管理法》除乡镇企业破产兼并外 ， 禁止农村集体经济组织以外的单位或者个人直接使用集体建设用地 ， 只有将集体建设用地征收为国有土地后 ， 该土地才可以出让给单位或者个人使用 。

这一规定使集体建设用地的价值不能显化 ， 导致农村土地资源配置效率低下 ， 农民的土地财产权益受到侵蚀 。 在城乡结合部 ， 大量的集体建设用地违法进入市场 ， 严重挑战法律的权威 。 在33个试点地区 ， 集体建设用地入市制度改革受到农村集体经济组织和广大农民的广泛欢迎 。

新《土地管理法》删除了原法第43条关于“任何单位和个人进行建设 ， 需要使用土地 ， 必须使用国有土地”的规定 ， 允许集体经营性建设用地在符合规划、依法登记 ， 并经本集体经济组织三分之二以上成员或者村民代表同意的条件下 ， 通过出让、出租等方式交由集体经济组织以外的单位或者个人直接使用 。 同时 ， 使用者取得集体经营性建设用地使用权后还可以转让、互换或者抵押 。 这一规定是重大的制度突破 ， 它结束了多年来集体建设用地不能与国有建设用地同权同价同等入市的二元体制 ， 为推进城乡一体化发展扫清了制度障碍 。 新《土地管理法》为集体建设用地的未来去向铺平了法律道路 ， 仍然有一些亟待解决的问题 ， 需要不断查缺补漏 。

本文仅举例与估价机构相关方面的问题 ， 对于集体经营性建设用地定价机制尚未出炉 。 由于配套的法律法规政策不够完善 ， 农村中金融市场暂时没有发展到足够支撑此类项目的程度 ， 在较多层面上集体经营性建设用地并不能较快的实现与国有建设用地使用权同权 ， 大多数企业对于当下环境入市的集体经营性建设用地保持观望的态度 ， 这就导致了集体经营性建设用地项目在公开的土地市场上入市竞价得不够充分 ， 大部分处于协商确定交易价格 。 部分地区甚至存在直接以政府指定的最低保护价作为成交价格的状况 。 这种普遍缺乏地价参考标准的现实让土地市场上“招拍挂”流于形式 ， 无法真正反映市场供需的状况 ， 实现土地作为资源和资产的真实价格 。

评估机构的角色及面临的问题

估价机构行业有存在的法律基础和现实需求 。 《资产评估法》以法律形式规定了不动产估价机构和行业的法律地位 。 在深化农村土地制度改革 ， 完善承包地“三权”分置制度 ， 农地经营权市场化中也都需要估价机构工作的介入 。 拓宽估价机构的业务范围 ， 探讨潜在评估业务 ， 如集体建设用地入市、集体土地征收、集体建设用地的分等定级、基准地价评估与更新等方面的价格评估 ， 都是估价机构可以承担的角色内容 。 在入市集体经营性建设用地的评估业务中 ， 现行面临的问题有：