（1）缺乏集体建设用地估价规程 。 对于农用地的估价 ， 我国在2003 年出台的《农用地估价规程》 ， 为我国各类农业用地的估价奠定了坚实的基础 。 对于城市建设用地 ， 我国在2001 年颁布了《城镇土地估价规程》 ， 其中规定了土地估价的范围、估价的原则 ， 以及土地价值等内容 ， 建立了基准地价评估体系 。 我国目前对于城镇土地已经建立了成熟的评估体系 ， 已经有了比较成熟的理论和方法 。 但到目前为止 ， 我国尚未出台关于农村集体土地流转的相关估价规程 ， 缺乏科学合理的价值体系 ， 使得集体建设用地入市价格的确定具有相当的主观随意性 。

（2）我国集体建设用地流转存在市场失灵现象 。 从经济学角度来看 ， 任何商品的交易应该是在市场上来完成的 ， 通过供需双方的博弈来最终确定商品的价格 ， 并且其价格是围绕其价值做上下波动 。 然而 ， 对于集体建设用地的情况 ， 由于自由市场尚未形成 ， 充分自由的供需双方自由交易的平台尚未建立 ， 绝大多数的集体建设用地流转的交易都是由村政府主导和控制的 ， 存在着严重的市场失灵的现象 。

（3）对集体建设用地入市价格认识模糊 。 目前 ， 由于我国集体建设用地入市的法律法规尚不完善 ， 亦没有健全的集体建设用地评估体系 ， 导致了其价格的扭曲 。 但从根本上来看 ， 是由于对集体建设用地入市价格认识的模糊所导致的 。

评估机构的作用

在入市试点阶段 ， 集体经营性建设用地市场交易规模相对较小 ， 且一般情况下集体经济组织对入市流程及相关技术服务类型与估价机构并不熟悉 ， 导致估价机构参与的市场化程度不高 ， 多是自然资源部门向集体经济组织推荐或直接委派具有服务经验和业务往来的相关机构开展中介服务 ， 以保障“流转顺畅” 。 该做法基本符合“引导国有建设用地市场交易中介组织参与集体经营性建设用地交易中介服务”的改革精神 ， 也属试点探索过程中的权益之举 。

《关于印发农村土地征收、集体经营性建设用地入市和宅基地制度改革试点实施细则的通知》（以下简称《细则》）中明确了：“积极培育市场交易中介组织 ， 为入市交易提供地价评估、交易代理等服务 ， 推动建立城乡统一的建设用地市场 。 ”因此 ， 地方政府应加强入市指导 ， 通过搭建交易平台、培育中介组织等步骤来培育和完善市场 ， 为构建健康有效的价格形成机制提供有序稳定的市场交易环境 。

新《土地管理法》发布后 ， 对于集体经营性建设用地入市方面的业务无论从政府层面还是估价机构自身都希望可以尽早的参与其中 ， 对首要的定价问题 ， 先制定完善的地价评估规程 ， 建立相关的指标评估体系 ， 让有资质的地价评估机构对不同区域不同用途的宗地进行基准定价 ， 落实实行电子化备案完善土地估价报告备案制度 ， 保证土地成交价格合理公正 ， 以形成集体经营性建设用地入市的配套政策 ， 真正实现“同权” 。

可以预见 ， 随着入市交易正常化且数量逐渐增加 ， 估价机构也将得到长足发展 ， 未来在确定集体经营性建设用地出让拍卖底价、作价入股价值、抵押价值以及交易课税价值方面的评估 ， 业务会呈爆发式增长 ， 成为城乡统一建设用地市场中不可或缺的重要参与主体 。

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