在这19个城市群中 ， 未来10年住房需求量最大的第一梯队城市群有6个 ， 分别为长三角、长江中游、京津冀、成渝、珠三角、山东半岛 ， 年均住房需求量分别为2.07、1.67、1.24、1.05、1.03、1.02亿平米 ， 占全国总需求比重的17.7%、14.3%、10.6%、9.0%、8.8%和8.7% 。

以上数据是个什么概念呢？就是说未来10年长三角、长江中游、京津冀、成渝、珠三角、山东半岛6个城市群的住房需求之和占全国需求总量的69.1% ， 剩下的13个城市群仅仅只占3成 。 不在这19个城市群的城市 ， 需求量更是可以忽略不计 。

这就是典型的二八法则 ， 世界就是如此的残酷 ， 越是强大 ， 上天越会把最好的东西强加给他 。

如此之大的住房需求量 ， 才是房价持续上涨的根本原动力 。

所以 ， 大家未来10年房产投资的城市 ， 首选就是长三角、长江中游、京津冀、成渝、珠三角和山东半岛这6个城市群里的一二线城市 ， 其次才是环京、环沪、环深以及各个省会城市 。

城市群概念也是近几年高层才开始提的 ， 但真正能够称的上城市群的也只有以上这6个 。 因为其它城市群内部根本不存在辐射、协作、带动和组团 ， 其实都是在蹭热度滥竽充数罢了 。

城市有鄙视链 ， 城市群同样也有 ， 不够强大的我们 ， 能做的就是尽量让自己处于鄙视链的前段 。

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未来20年 ， 房屋价值归零

近日 ， 深圳南山区白石洲城中村拆迁 ， 诞生1878个亿万富豪的新闻持续刷屏 。

据了解 ， 当地村民户均物业面积为600平 ， 超过1000平的有37户 。 按照1:1.03的补偿标准 ， 7-10万的单价 ， 每户拆迁家庭的资产将达到4200-6000万元 ， 有37个家庭的资产将接近1亿元 。

这几天 ， 在朋友圈还反复看到一个成龙接受采访的视频：他说自己早年在北京看四合院 ， 大一点的50万一套 ， 厕所在外面、没有空调 ， 自己当时根本看不上 ， 但现在北京这样的四合院可能10个亿都买不到 。

深圳白石洲城中村的房子 ， 当年建的时候 ， 成本一定不会超过50万 ， 而现在拆迁补偿却有5000万 。 北京四合院房子的成本更低 ， 但现在10个亿你都买不到 。

这就是房价的奥秘！

在北京上海 ， 市中心的一手房价可以10万 ， 但旁边的老破小只卖6-7万 。 其实 ， 这3-4万的差距就是新房子本身的建设成本 ， 而老破小的房价就是赤裸裸的地价 ， 房屋价值完全可以忽略不计（学区除外） 。 用公式表示更直观：

老破小的房价=地价（楼板价）

一手房价=地价+建设成本

房屋价值从交房的那一天起就开始持续贬值 ， 而房屋脚下的土地却一直在升值 。 所以 ， 20年以后 ， 你房子的售价就只有土地价格 ， 而房屋本身的价值就会趋近于零 。

因此 ， 我一直不建议大家投资豪宅就是这个原因 ， 豪宅的土地和旁边老破小的土地是等价的 ， 贵就贵在建设成本上 ， 而若干年后 ， 豪宅开始折旧 ， 涨幅跑输大盘 ， 而旁边的老破小却可以稳步上涨 。

房产投资说到底 ， 就是投资脚下的这片土地 ， 以个人名义以有限的资金拍到了一块国有土地 。 房子值不值钱 ， 全都在这片土地上 。

所以 ， 精装修、绑车位、恒温泳池、酒店式物业等等这些附加条件 ， 其实都是房产投资的大忌 。

房产投资 ， 切记一个原则：地段要买最好的 ， 房子千万别买最好的 。

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实操指南

一、2000-2010年 ， 房产投资技巧是能买多少买多少；2010-2020年 ， 房产投资技巧是能贷多少贷多少 。

2020年以后 ， 房产投资技巧则是买好城市的好地段 。 买接盘侠多的城市 ， 买接盘侠多的地段 ， 买接盘侠最喜欢的户型 。

二、房产投资将越来越局限于小众 ， 而不是大众游戏 ， 不仅仅是由于价格门槛 ， 而是因为房票门槛 。