----楼市出现“水波纹”效应！再等40天 ， 3320万户家庭财富或“凝固”//----

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在新闻学中 ， 存在所谓的“水波纹”效应 。

在平静的湖水中扔下一颗石子 ， 水纹就会以很快的速度向周围产生共振波 ， 扩散的范围和效果 ， 受到水质和水面地形的影响而有所不同 。

举个例子 ， 你的朋友圈有500人 ， 一个消息从你这发出去 ， 这500人就是一片“水域” ， 每个人又会生成新的“石子”和“波纹” 。

消息的传播 ， 就这样一波接一波的“接力” ， 直至新的热点出现 ， 旧的消息再难激起一丝涟漪 。

楼市也是如此 。

大概从2015年开始 ， 至今走出了一波堪称完美的“水波纹”效应 。

北京、上海、深圳、广州 ， 是最开始的四颗石子 。

2015年 ， 住建部、财政部与央行联合发布通知 ， 规定对拥有1套住房并已结清相应购房贷款的居民家庭 ， 公积金贷款最低首付款比例降至20% 。 从3月到2015年9月 ， 央行累计降息3次 ， 降低了75bp ， 全面降准2次 ， 下调150bp 。

房地产金融松了一道“缝隙” ， 早已忍耐多时的大量资金喷涌而出 ， 自然而然的流向需求最多、供给最少的一线城市 。

随后的扩散 ， 发生在2016年2月份 。

根据中信建投宏观的研报数据 ， 当时热点城市在调控收紧下涨幅获得遏制 ， 非热点城市则受益于政策宽松以及热点城市需求溢出 ， 开始快速复苏：二三线城市房价一路上扬 ， 到2016年9月 ， 分别同比上涨14.9%和6.8% 。

故事还没有结束 ， 真正把这一波上涨推向高峰的 ， 是2016-2017年 。

众所周知 ， 2016年是公认的“地王年” ， 全国总价地王、单价地王以及溢价率超过100%的“三高”地块 ， 扎堆出现在四个二线城市：南京以19席夺冠 ， 接下来是苏州14席、合肥11席、杭州10席 。

之后是三四线楼市的表演时间 。

在棚改货币化的助推下 ， 拆迁户们拿着大把现金“扫楼” ， 小城市的房价水涨船高 。

中泰宏观去年做过一份统计 ， 2015年3月至今 ， 房价涨幅最大的城市并不是一线大城市 ， 而是中山市 ， 涨幅高达76% ， 紧随其后的是东莞 ， 也在70%以上；昆山、廊坊、珠海、惠州、保定、佛山、嘉兴的房价涨幅均超过50%；合肥、南京、海口、武汉等在二线城市中房价涨幅靠前 。

其实 ， 这一波由一二线向三四线扩散的涨幅 ， 远远比我们想象的要大 。

上文统计的50%或70%的房价涨势 ， 是基于全国商品新房的平均售价 。

然而 ， 这个价格其实是不可比的 ， 因为新房越盖越远 。

举个例子 ， 10年以前 ， 上海卖的新房都在内环 ， 现在几乎都在外环 ， 彼时的燕郊、昆山和中山、惠州 ， 哪有现在这么炙手可热？

按照可比价格来测算 ， 几乎所有一二线城市的房价涨幅都在3倍以上 ， 折算成年化涨幅超过了15% 。

正所谓横有多长 ， 竖有多高 。 房价回落时 ， 也会遵循“水纹效应” 。

值得庆幸的是 ， 我们正在经历这个过程 。

第一财经曾在8月中旬报道 ， 今年6-7月份 ， 二手房出现20个城市下调 ， 是2019年最高 。

前几天 ， 统计局公布了最新的70城房价指数 ， 其中有一个亮点：二手房价格下跌的城市达到了35个 ， 这是54个月以来首次逆转超过上涨城市 ， 青岛、安庆、郑州等13城市房价回到了一年前 。