短短几个月时间 ， 房价回落的城市 ， 从20个变成35个 ， 显然 ， 这只是开始 。

真正的考验 ， 是40天之后的2020年 。

明年 ， 几乎是业内公认的“转折年” 。

安居房产研究院分院院长张波称 ， 从2020年开始 ， 全国商品房的规模 ， 无论是销售面积 ， 还是销售规模 ， 都将进入缓慢的下行通道 。

经济学家李迅雷的观点更激进 ， 前段时间他发了这样一段文字：记得2017年的博鳌论坛上 ， 我提出房地产的拐点或发生在2020年前后 ， 颇受争议 。 如今 ， 我依然认为基本确认拐点了 。 有人期望房价长期走平 ， 不可能！走平对于贷款投资性买房者而言 ， 就是亏损套牢 ， 全球没有走平案例 ， 因为这不符合资产特性 。

照这二位的说法 ， 再等40天 ， 明年的市场 ， 既没有微涨 ， 也不会走平 ， 只会回落 。

按我的理解 ， 是房地产行业的“天花板” ， 必然会在明年触及 。

在房改后的第一个10年 ， 1998年-2009年 ， 我国住宅开发投资额从2081.6亿元增加到44319.5亿元 ， 增长了20倍 。

在第二个10年 ， 2010年到2018年（今年的数据还没有出） ， 新增建设了9374万套住房 ， 比上个10年还要多36% 。 到目前 ， 基本实现了户均住房套数超过1套 ， 人均住房建筑面积近40平方米 。

谁敢说自己没房子？

不管房子是在农村老家还是在县城 ， 大家都有房子 ， 只不过 ， 每个人都挤破头想去大城市而已 。

但是 ， 对于一个行业来说 ， 从2020年开始的第3个10年 ， 扩张速度必然会打折扣 。

孙宏斌前几天做了个演讲 ， 提到了一句话：开发商在这些年一直在抢占增量 ， 有那么多增量 ， 所以大家日子都好过 。 从现在起 ， 就是存量了 ， 就这15万亿存量 ， 围绕着15万亿上下波动 ， 这个时候就难做了 。

李迅雷那段话的最后一句 ， 尤为值得注意 。

哪怕房价走平 ， 对贷款投机者来说 ， 结局就是亏损套牢 ， 这绝不是玩笑话 。

一方面 ， 是房产投机赚差价时代彻底结束 。

任何投机品赚钱的前提 ， 是低买高卖 。

对房产而言 ， 卖价减去买价 ， 扣掉交易税费 ， 再减去折旧、装修、维修等持有成本 ， 所得即为获利部分 。

以前的楼市规则很简单 ， 别看契税、物业费、装修要花一堆钱 ， 百万房产两年就能翻倍 ， 这点钱根本不算什么 。

但是 ， 从今年开始 ， 能涨到年涨幅20%以上的城市 ， 越来越少了 。

去年的西安算一个 ， 今年的洛阳、苏州、临沂、呼和浩特勉强也算 。

但是 ， 几百个城市里面 ， 今年也只有这些城市“冒头” ， 2017年高位买京沪深的房子 ， 2018年高位接盘三四线的房子 ， 没亏个20%就算不错了 。

另一方面 ， 意味着3320万户家庭财富或将“凝固” 。

胡润今天发布了一份财富报告 ， 截至2018年8月 ， 我国中产家庭数量已达3320万户 ， 其中新中产1000万户以上 。

分省市来看 ， 北京依然是拥有最多600万资产“富裕家庭”的地区 ， 达到70.4万户 。 广东第二 ， 为67.9万户 ， 上海第三 ， 达到60.2万户 。

很明显 ， 京沪广深聚齐了 。

胡润的统计是按3人的家庭规模 ， 将不动产和权益类资产都纳入统计 ， 四个超级大都市之所以名列前茅 ， 当时是房产市值的原因 。

毫不夸张的说 ， 这3320万户家庭财富的增长 ， 应该感谢房地产行业 。

经过20年以来的高速增长 ， 我们的房产市值已经逼近了300万亿元 ， 居民六成以上的财富跟房地产有关 ， 按申万一级行业来划分 ， 23个行业中 ， 有12个受房地产直接影响 。

举个例子 ， 2015年1月北京平均房价为34724元/平米 ， 上海平均房价为29286元/平米 。