根据不同的区域经济发达情况 ， 县级市的人口可能有多有少 ， 有些县级市甚至达到了“大城市”的级别 ， 比如说常年位居全国百强县之首的昆山市、全国最大的小商品市场所在地义乌等 ， 人口都超过200万 ， 这类城市超越了县城经济模式 ， 达到大城市规模 。

但县城总体规模还是小的 ， 因为规模一旦变大 ， 就可以升格为“县级市” ， 没有升级 ， 说明指标没达到 。 由于县城的人口规模较小 ， 经济上承接乡镇、村庄 ， 因而无论是开发房地产、买房子、买商铺、做生意的方式都会跟大城市的思路有所不同 ， 只有摸清楚它们的“特殊”在哪里 ， 才不容易在投资经营时犯错误 。

那么 ， 小县城买商铺、开店铺、做买卖有什么特点呢？经过对上面县城、县级市的介绍 ， 在本篇文章中 ， 我们将人口在10万左右的县城作为主力模型 ， 以便进行相关的商业分析 。

首先 ， 从买商铺的角度来看 ， 县城商铺最好能买在闹市区 ， 中心区 ， 商业街等地带 ， 切忌买在偏远、人少的地方 。 因为县城地方小、人口少 ， 在购物上 ， 没有很强的“距离”概念 ， 也就是说 ， 由于路程短 ， 人们都喜欢往热闹的地方购物 ， 人少偏僻的地方很少有人关顾 ， 一个县城通常只有一个“商圈” ， 它集中了全县大部分购买力 ， 在“商圈”之外的大部分商业 ， 往往都比较难存活 ， 就算是能够出租出售 ， 价格也比较低 ， 增值投资潜力差 。 相反 ， 越往中心商圈靠拢则商业价值越高 。

其次 ， 商铺要买在人来人往比较重要的一些‘聚点’ ， 比如车站、学校、机关办公集中地等 ， 这些地方会聚集一定的人气 ， 吸引到一定的目标购物群体 ， 尤其是一些特点商品 ， 比如车站就是一些水果店、饮料店、饮食店、食品店等 ， 而学校、机关场所则偏重于办公、学习用品等 ， 如书店、文具店等等 。

其三 ， 尽量往商业功能板块内靠拢 ， 也就是说 ， 某类商品集中交易的聚集地 ， 比如说专门卖服装鞋帽的商业街 ， 居家生活用品的菜市场、综合市场 ， 数码手机电器的商场店铺 ， 餐饮、酒楼、茶馆等吃饭休闲的地方等等 ， 县城的功能板块对小地方目标人群的集聚效应非常明显 ， 其惯性购买、消费定势很难改变 ， 因而 ， 如果县城内有这些功能区块 ， 就尽量往那里靠拢 。

投资县城一级的商铺 ， 对于新开发区域 ， 一定要小心谨慎 ， 由于经济与人口所限 ， 如果一个县城新开发区域的人口集聚度不够 ， 往往新区域的商业很难存活 ， 或增值潜力与收益不高 ， 加上县城居民具有很强的消费习惯和消费惯性 ， 商业格局很难改变 ， 新区域内新开发的商业承担的风险是比较大的 。 当然 ， 我们并不排除一些县城新区开发后 ， 整个商业中心往新区迁移的特殊案例 ， 但毕竟还是少数 。

在这一点上 ， 我们可以通过两个指标来做一个判断 。 一是县城的人口密度 ， 二是建成区面积 。 如果人口密度很大 ， 县城建成区面积比较小 ， 随着城市建设 ， 人口与商业向外迁移的可能性就比较大 ， 这时候 ， 购买新区商业的成功率会增加；如果是人口密度本身较小 ， 而县城的建成区面积已经相对很大 ， 这时候新区商铺的投资就要尤为小心 。

这里还有一个问题要考虑 ， 就是农村向县城转移的人群 。 正常情况下 ， 一个县城对县域外的人口吸引力很小 ， 但县城通常都是一个县域范围内的“政治经济文化中心” ， 对于县域内的乡镇村人口有着天然吸引力 ， 如果乡镇人口多 ， 且没有被县域外的其他城市所吸引（有些县城就处在大城市的边缘 ， 大城市的虹吸效应会让县城变得毫无吸附力） ， 这种情况下 ， 可以判断为具有商业发展的后劲和潜力 ， 未来随着城市化进程 ， 县域内的很多农业人口将会城镇化 ， 给县城带来新兴消费力的补给 。

县城商铺的投资 ， 还要考察县域范围内的经济发展潜力和发展动向 。 如果一个县城的工商业能够崛起 ， 就会带来外来人口的不断流入 ， 这种情况下 ， 县城就会不断变大 ， 最后发展成为小型城市、中型城市甚至大城市 ， 如此一来 ， 商业的投资置业自然就水涨船高 ， 投资增值潜力就比较大 。 这种县城通常处在都市圈、城市群等经济发达区域 ， 得到周边大城市经济的溢出效应 ， 借力完成自己的脱变 。