此处省略计算公式 ， 算下来保利这块地的住宅楼面价应该在45000左右 ， 这个地价已经超出了南开区的高层限价（南开1911报价42000） 。

BC君相信 ， 保利在拿这块地之初还是有情怀的 ， 要擎起南开大学的人文底蕴 。

所以最初的户型设计都偏大 ， 主打高端改善 ， 只有大户型才能对应高单价 ， 开发商对后市的预判比较乐观 ， 调控政策会放松 ， 市场行情会再次走高 。

现在做出这样的调整 ， BC君从行业交流的角度 ， 大胆臆测一下：

在限购限贷的环境下 ， 高端改善需求被压抑 ， 市内六区正常一年要超200万方 ， 今年估计也就70万方左右 。

从成交的数据来看 ， 总价区间300-450万是市区的成交主力（这也是南开悦玺卖得好的原因） 。